リースバックとは

最近、リースバックという言葉をよく聞くのですが、リバースモーゲージとはどう違うのでしょうか。

はい、まず金銭面ですがリバースモーゲージとは所有不動産を担保に金銭
金融機関から融資を受ける事を言います。
元金については、所有者が亡くなられた際に返金させていただきます
返済方法は、所有不動産の売却や預貯金での返済が可能です。

ではリースバックはどのようなものになりますか。

はい、リースバックについては所有不動産は不動産買取業者に売却をしていただき、売却金を取得します。
両者とも資金調達をしてもそのまま不動産に住み続ける点は共通しています。

では、違いはなんですか。

リバースモーゲージの場合、不動産の所有権は金融機関に移転しませんが、リースバックは不動産買取業者に所有権が移転しますので、この点が最も大きな違いになります。

他になにかありますか。

リースバックの場合には、不動産業者と賃貸借契約を締結していただき、貸主に賃料を支払っていただく必要がございます。

リバースモーゲージとリースバックのメリットはなんですか。

リバースモーゲージは住み慣れた自宅を手放すことなく融資を受けることができるのです。愛着のある地域から引っ越す必要はありません。
リースバックも同様に売却後も住み続けれることができるのがメリットです。

では、デメリットはなんですか。

リバースモーゲージの場合、融資をを受ける際に多くの制約があります。例えば、年齢制限や物件の種別、推定相続に全員の同意などです。
また、担保物件の評価下落や金利上昇のリスクは考慮しなければならないです。
リースバックは、リバースモーゲージに比べると制約は少ないのですが、所有権が移転する売却ですので手放すことに抵抗がある方はあわないかもしれません。

リースバックを選択した場合、賃料ってどう決るのですか。

取り扱いの業者によって変わるのですが、基本は近隣相場を考慮して決める場合が多いです。
同じく、敷金礼金についても敷金のみで礼金を取らない業者様も増えています。

仮に不動産を買い戻した場合には買い戻せるのでしょうか。

こちらも業者さんにより異なりますが、売却後も一定金であれば、買い戻せる特約を売買契約書に記載できるかと思います。

リースバックで資金を得て住み続けたけど、契約者が亡くなった場合には残された配偶者は退去しなければならないのでしょうか。

契約者様ご本人が亡くなった場合、一定の審査が必要になりますが、審査の結果によって住み続けることも可能です。

その場合、保証人は必要ですか。

リースバックを利用される際には保証会社を利用していただく必要がございます。
保証会社は保証人に代わり貸主に家賃を保証するものですので、保証人を立てる必要はないケースがほとんどです。
保証人ではなく、緊急連絡先をご本人以外で指定をさせていただくことはあるかと思います。
詳細については取り扱いされる保証会社にお尋ねください。

なるほど、それなら安心ですね。
ありがとうございます。

不動産売却で住み替えによる引渡猶予

銀行で売りと買いの決済を同時にしないといけないって聞いたんですけど、そんなことできるのでしょうか。

買い替えであればよくあることなのでご安心ください。

引っ越しとかありますよね。私はどうしたらいいのでしょうか。

ご実家など一時的に仮住まいをして頂く場所はありますか。

実家が遠方なので難しいですね。

それであれば引渡猶予という特約を設けてご契約されることをご提案させて頂いております。

引渡猶予ってなんですか。

本来は、決済と同時に買主様にお引渡をしなければなりませんが、買主様にご了承を頂いたうえで、現在のお住まいの決済後も一定期間無償貸借することができるという特約でございます。

所有権はどうなりますか。またリスクはあるのでしょうか。

残代金の支払いと同時に所有権移転も行いますので、支払い猶予期間中に失火等が起こった場合、損害賠償の対象に発展するリスクもございますので、一定期間と申しましても、１．２カ月の長期でなく長くても1.2週間を限度に設定することをおすすめします

じゃあその期間に引っ越しをすればいいんですね。

いいえ、少しでもリスクを軽減するために1日でも早く引っ越しを完了させ買主様にお引渡をすることをおすすめします。

ありがとうごじました。

不動産売却時にかかる費用

残っている住宅のローン以外に何が必要ですか。

まずは、売買契約書に貼付する印紙代です。
印紙前項によって売買契約書に記載されている売買代金にお応じた額が定められています。令和3年現在であれば1000万円を超えて5000万円以下の場合は1万円となっています。詳しくは担当者にご確認ください。

次に抵当権抹消や住所氏名の変更がある場合は登記費用が必要となります。
また、地域によってですが売渡証書の作成費用が必要となります。それと最後に仲介手数料です。

それ以外に必要となる費用はありますか。

その他契約内容によっては土地家屋調査士に払う測量費用や建物の解体にかかる費用などが必要となるケースがございます。
また、税務署や税理士の方に確認いただくことをお勧めしますが、譲渡所得税などが発生するケースもあります。

ありがとうございます。

賃貸中のマンションの査定方法

私の賃貸に出しているマンションについてはどのように査定をするのでしょうか。

収益不動産に伴い収益還元法を用いて算出します。

収益還元法についてもっと詳しく聞かせてくれませんか。

不動産の収益力に基づいて価格を算出するこのになります。
まず、その物件の年間家賃収入を算出して、それを利回りで割ることで査定価格が算出できます。

利回りって具体的にはどのような事でしょうか。


利回りとは、投資金額に対するリターンの割合となっておりまして、一般的には周辺の成約事例をもとに設定するのですが、その不動産ごとに数値は異なっています。
例えば、その不動産がですね投資に魅力的と思える場合は低い利回りでも買い手となる投資家の購入が見込めますので、査定金額は高くなります。ただし、築年数であったり、周辺の市況、あるいは現在のマネーサプライ、そのような状況によって左右されていきます。
ちなみに今、その不動産をおいくらで貸されているのですか。

月に10万円で貸しています。

10万円ですと年間の家賃収入が120万円になります。
例えば、利回り１０％で計算すると査定金額は1200万円となります。
ただですね、現在の東京で利回り１０％というのはあまり現実的ではありませんので、仮に５％と設定すると査定金額は2400万円になります。
ただしですね、実際には固定資産税であったり管理費などの支出がありますので、実際にはもっと細かな計算が必要になってくるんですね。ですので具体的にはスタッフまでにご相談いただければと思います。

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不動産売却時に必要な書類とは

売主さんが契約の時に必要な書類って何でしょうか。

まずは買主に新の所有者であることを示す権利書もしくは登記識別情報通知書が必要になります。

権利書はよく聞くのですが登記識別情報ってなんですか。

どちらも所有者として示されている情報ですけど、2005年より制度改正がありまして、順次、権利書から登記識別情報に切り替わっております。

他に必要なものってなんですか。

身分証明書が必要になります。

身分証って保険証でのよろしいでしょうか。

保険証ですと顔写真がないので、免許書、パスポートなどの顔写真があるものが必要になります。

この両方がない場合はどうでしょうか。

その場合は、マイナンバーカードで対応が可能です。

それ以外に必要なものはなんですか。

印鑑が必要になります。

印鑑は実印でなければいけないでしょうか。

契約時には必要はないですけれども、最終的に決済時には必要になりますので、契約の時もお持ちして頂けたらと思います。

お金は必要ないのでしょうか。

契約書に貼付して頂く印紙の印紙代と仲介手数料が必要になるのですけれども、買主様から手付金をお預かりすることになるので、そこから相殺していただければと思います。

ありがとうございます。

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不動産売却時の査定方法について

私は東京にマンションを持っているのですが、どのように査定をするのでしょうか。

居住用のマンションですと、取引事例比較法を用いて価格の算出をします。
同じマンションの同じ間取り、できるだけ直近の成約事例をもとに価格の算出をしています。

土地の場合、同じ土地ってないですよね。

そうですね。同じ土地はないので、路線価をもとに算出しております。
路線価は、かならず道路につけられている価格になりますので、今回の査定の不動産と成約事例の不動産それぞれに接している道路の路線価の比率を用いて調整させていただいてます。
ただし、同じ面積の土地であっても土地の形であったり間口が違ったりで価格も変わってきますので、そのあたりは流通性比率で調整して最終的な価格を決めていきます。

ありがとうございます。

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不動産売却時の査定方法


広島の実家の一戸建てを売却しようと思うのですが、査定てどうやるのでしょうか。

一戸建ての場合ですと、建物の部分を原価法で土地の部分を取引比例事例方ということで分けて計算して算出することでございます。

取引事例比較法はなんとなくイメージが湧くんですけども、原価法ってなんですか。

原価法というのは、式でお伝えすると、再調達×減価修正×流通性比率で算出することができます。

難しい言葉が出てきたんですが、再調達価格ってなんですか。

再調達価格というものは、そこにある建物を今まったく同じものを新築した場合にいくらになるのかっていう価格になります。

減価修正ってなんですか。

経年劣化によって出てくる目減り部これを考慮した数値です。

流通性比率っていうのは何ですか。

簡単にお伝えするとその不動産が売れやすいか売れにくいかなんですけど、例えば東京にある不動産と広島にある不動産だと人口も違いますのでそこでやっぱり売れやすい売れにくいってでてくると思うんですけど、それを考慮した数値が流通性比率になります

ありがとうございました。

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i一宮市で不動産売却の依頼

不動産の売却の依頼をしようと思ったらどのような手続きを取ったらいいでしょうか。

はい、まずは不動産会社と媒介契約を締結して頂く必要がございます。
この中で大きく分けて2種類がございます。
1つ目が複数の会社と契約ができる一般媒介契約、2つ目が1社のみと契約ができる専任媒介契約というものがございます。

どういう違いがあるのでしょうか。

専任媒介契約に関してですけれども売主様に対して販売状況を連絡する義務がございます。
また、不動産会社がみれるレインズというサイトに7営業日以内に必ず登録していただかないという義務がございます。
一般媒介契約に関しては、今のような2つの義務はございません。
細かいんですけど、専属専任媒介契約というものがあるのですけど、基本的には一般媒介契約で契約して頂くか、専任媒介で契約して頂くか、こちらの２つで検討していただければと思います。

わかりました、ありがとうございました。

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