不動産売却動画の記事一覧｜愛知県一宮市の不動産売却はセンチュリー21いちにし不動産｜センチュリー21いちにし不動産

今回は、公正証書遺言についてご説明します。


遺言者（遺言を残す人）が、公証役場に所属する公証人と2人以上の証人の立ち会いのもとで、口頭で遺言内容を伝え、公証人がそれを公正証書にまとめる形式の遺言書です。


遺言書の種類の中で、最も安全で確実性が高い形式とされています。


次にメリット、デメリットについて説明していきます。


メリットとして遺言書の原本が公証役場に厳重に保管されるため、紛失、偽造、改ざん、隠匿の心配がない点、
遺言者が亡くなった後、家庭裁判所での「検認」手続きが不要なため、すぐに預貯金の解約や不動産の名義変更などの相続手続きを始められるなどの点が挙げられます。
また、遺言者が病気などで公証役場に行けない場合、公証人に自宅や病院などに出張してもらい、作成することも可能です。


公証人に支払う手数料や証人への費用などがかかります。費用は遺産の総額や相続人への分け方によって変動します。


検討内容によって相談窓口が異なりますが、具体的な公証役場や専門家事務所の情報を探すことも可能です。

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今回は引渡し猶予について説明させていただきます。


引渡し猶予とは、不動産売買において売買代金の決済日と、実際に売主が買主に物件を引き渡す日をずらす特約のことです。


買主が代金を全額支払い、所有権移転登記を行う決済日に売主は物件を空き家にして買主に引き渡すのが原則ですが、住み替え先の引越しが間に合わないなどといった売主の都合がある場合に、買主の了承を得た上で一定期間引渡しを待ってもらう特約を設けています。


代金を全額支払い、所有権も移転しているのに物件をすぐに使えない、売主が予定通り退去しない可能性がある、猶予期間中に物件が破損するなど多くのリスクがあります。
場合によっては損害賠償の対象に発展することもあるので注意が必要となります。

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今回は不動産購入申し込みの際の注意点についてご説明します。


第一に、購入申込書は、あくまで「この物件をこの条件で購入したい」という意思表示の書類なので、購入の意思をしっかり固めてから申し込むことが大切です。
安易なキャンセルは売主や関係者への迷惑となり、信頼関係を損ねる可能性があるので注意が必要です。


また、購入希望価格、手付金の額、契約希望日などを正確に記入することも大切です。


売買契約を締結する前であれば、購入申込書を提出した後でも、基本的に違約金なしでキャンセルは可能ですが、一度申し込みをすると、売主側は他の購入希望者との交渉を止め、契約準備に入ります。


資金計画、住宅ローンの事前審査など契約に向けた事前準備をしっかりと行う必要があります。


上記の点について、不動産会社とよく相談しながら慎重に手続きを進めることが大切です。

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今回は売却時に発生する費用についてご説明します。


不動産売却にかかる費用で大きな割合を占めるのが仲介手数料です。
例えば、売買価格が400万円超の場合は「売却価格×3％+6万円」に消費税を加えたものが上限となります。


また、抵当権抹消、住所・氏名変更登記の費用もかかってきます。
上記の登記を司法書士に依頼する場合はその報酬もかかってきます。


その他状況に応じて測量費用、建物解体費用、ハウスクリーニング費用なども発生します。


正確な費用を知るためには、不動産会社に見積もりを依頼したり、税理士などの専門家に依頼することをおすすめします。

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今回は仲介手数料が発生する時期について説明します。


発生する時期は基本的に不動産の売買契約や賃貸契約が成立した時点となります。


実際に支払うタイミングについては、不動産会社や契約の種類によって異なります。


売買契約の場合、売買契約成立時に全額、売買契約成立時に半金、物件の引き渡し時に残りの半金支払うパターンがあります。


賃貸契約の場合、賃貸契約時に初期費用と合わせて一括で支払うのが一般的となっています。


基本的には上記の通りとなりますが、契約内容や仲介業者によって異なるため、媒介契約書などで支払い時期を確認することが重要です。

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今回は賃貸中物件の査定方法について説明していきます。


賃貸中の物件は、購入者が「投資」を目的としているため、その物件が将来どれだけの収益を生み出すかという観点から価値を判断します。これを収益還元法といいます。


収益還元法には、物件から得られる1年間の純収益を、還元利回りで割り戻して価格を算出する直接還元法、保有期間中に得られる純収益と、将来の売却価格を現在価値に割り引いて合計するディスカウントキャッシュフロー法があります。


収益還元法だけではなく、立地、築年数、間取りなどの要素も査定額に影響します。


ポイントとして、金利が低い時期は利回りが低くなる傾向があり、結果として物件価格が高くなることがあります。


賃貸中の物件の査定は、専門的な知識が求められるため、自身で収益還元法を計算してみることも可能ですが、最終的な査定額は不動産会社に依頼して算出してもらうことをおすすめします。

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売主様が契約のときに何が必要かについてご説明します。


1.運転免許証、パスポート、マイナンバーカードなど顔写真付きの本人確認書類
2.市区町村役場に登録している実印、発行から3ヶ月以内の印鑑証明書
3. 登記済証（権利証）または登記識別情報通知
4.固定資産税納税通知書（または固定資産評価証明書）
5.収入印紙
6.建築確認済証・検査済証、測量図・境界確認書などの物件に関する書類


上記で挙げたものが主に必要となる書類となります。
これらの書類は、媒介契約時、売買契約時、引渡し時など売却の段階によって必要なものが異なりますので、
不動産会社に事前に確認することをおすすめいたします。

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取引事例比較法は、不動産の鑑定評価方法の一つであり、類似の取引事例をもとに評価対象不動産の価格、いわゆる比準価格を算出するものです。この手法は、市場で実際に成立した価格を参考にするため、不動産の市場性を反映しやすいという特徴があります。


取引事例比較法では、取引事例の収集・選定→事情補正→時点修正→地域要因の比較→個別的要因の比較の順に行い、価格を算出します。


上記で述べた方法から得られた試算価格を比較考量し、最終的な比準価格を決定します。


地域によっては類似事例自体が少なく、この手法を適用できない場合もあります。


特に戸建は築年数、間取り、日当たり等の条件が大きく異なるため、的確な事例を見つけるのが難しいという側面もあります。


取引事例比較法は、不動産取引の知識、経験が不可欠であり、信頼できる不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に依頼することが、より正確な価格を求める上で重要となります。

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