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「不動産売却動画」の記事一覧(133件)

売るのと貸すのはどちらがお得?
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/07/08 19:25



  • 不動産を売却することのメリット、デメリットはいくつか挙げられます。


    メリットとしては、売却することで、一括でまとまった資金を得られることです。この資金を新たな投資や生活費に充てることができます。

  • また管理の手間が省けることも魅力の一つです。所有者である限り発生する、固定資産税などの税金、修繕費、管理費などのランニングコストや、物件の維持管理の手間が省けます。特に共有名義の場合、これらの費用負担や管理方針で他の共有者と意見が対立するリスクがなくなります。


    デメリットとしては、特に共有者全員の同意が必要な場合、意見調整に時間がかかったり、なかなか合意に至らないケースもあり、市場の状況によっては買い手が見つかりにくいこともあります。また、希望価格で売却できない可能性があり、市場価格や物件の状態によっては、希望通りの価格で売却できないこともあります。特に共有持分のみを売却する場合は、単独名義の不動産全体を売却するよりも価格が安くなる傾向があります。



賃貸のメリット、デメリットについても見ていきます。


  • メリットとしては、定期的に家賃収入が入るため、安定した収益源となります。
    将来的に再び住む可能性がある場合や、資産として残しておきたい場合にも適しています。
     親族間で所有している場合、一時的に誰かが住む、あるいは賃貸に出すことで、家族のライフステージの変化に対応できる点も魅力です。


    デメリットとしては、定期的なメンテナンス、修繕、トラブル対応など、管理の手間や費用がかかります。管理会社に委託する場合は委託費用も発生します。共有名義の場合、これらの費用負担や修繕の必要性について共有者間の合意形成が難しい場合があります。また、 賃貸している間も築年数は経過することで老朽化が進むため、将来売却しようとした際に、売却価格が当初よりも下落する可能性があります。


    上記のメリット・デメリット、判断ポイントを考慮し、不動産会社、弁護士、税理士などの専門家にも相談しながら、最適な選択肢を見つけることが大切になります。



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名義が共有であった場合の売却について
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/07/01 19:05

共有名義の不動産を売却する場合、原則として共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する共有者がいる場合、その不動産全体を売却することは難しくなります。


売却方法の種類として、以下の4つが挙げられます。


  • 一つ目が最も一般的な方法で、共有者全員で売却する方法です。
    全員の合意のもと、通常の不動産売却と同じように進め、売却代金は持分に応じて配分されます。

  • 二つ目は共有者の一人が他の共有者の持ち分を買い取る方法です。
    共有者の一人が、他の共有者の持ち分を買い取ることで、単独名義にしてから売却するというものです。

  • 三つ目はご自身の持ち分のみを第三者や他の共有者に売却する方法です。

  • 四つ目は共有物分割請求訴訟で、どうしても共有者間の合意が得られない場合、裁判所に「共有物分割請求訴訟」を提起し、裁判所の判断で共有状態を解消する方法です。裁判所の判断には、現物分割、代償分割、換価分割などがあります。最終手段として用いられます。


    必要となる書類として、共有者全員の実印と印鑑証明書、運転免許証やマイナンバーカードなどの共有者全員の本人確認書類、共有者のうち、一部の方が手続きに参加できない場合、他の共有者に手続きを委任する委任状が必要となります。


    共有名義の不動産売却は、単独名義の場合に比べて、複雑な事項が多いため、不動産会社、弁護士、司法書士、税理士などにご相談されることをおすすめします。



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不動産の様々な価格
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/06/23 20:17

不動産の価格の種類は一般的に4つあります。


一つ目は公示価格です。
毎年、3月下旬に公表され新聞やニュースなどで取り上げられます。
一般の土地取引の指標、公共事業用地の取得価格算定の基準などが主な目的とされています。


二つ目は固定資産税評価額です。
三年に一度見直しされるもので、固定資産税や都市計画税、不動産取得税、登録免許税などを算出する際の基準になります。


三つ目は路線価です。
こちらはあまり聞きなじみがないかもしれませんが、相続相続税や贈与税を算出する際の基準になります。


四つ目は時価(実勢価格)です。
実際に不動産が売買されるときの価格になります。
公示地価や基準地価などを参考にしつつ、築年数、立地、周辺環境、建物の状態、需要と供給のバランスなどの個別要因や当事者の事情によって変動するものです。


このように不動産には様々な価格があり、目的にあわせて使い分けられています。



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不動産査定の概要
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/06/17 19:16

不動産会社が査定で価格を算出する際には主に3つの手法が用いられます。


一つ目は、原価法です。
こちらは、建物に特化した算出方法です。もし今、同じ建物を新しく建て直すとしたら、いくらかかるのかを計算し、そこから建物の経過年数による劣化分(減価)を差し引いて価格を算出します。


二つ目は、取引事例比較法です。
この方法は、広さ、間取り、築年数、立地などの条件で過去に実際に取引された事例を複数集め、比較検討して算出します。
日当たりや眺望、設備の状況など、物件ごとの個性も考慮されます。居住用マンションや土地の査定で非常によく使われます。


三つ目は収益還元法です。
これは、その不動産が将来どれくらいの家賃収入を生み出すかを予測し、それを現在の価値に換算して価格を算出する方法です。主に賃貸マンションやアパート、オフィスビルなどの投資用不動産の査定で用いられます。


不動産のタイプや使用目的によって、最適な査定方法が選ばれ、より正確な価格が算出される仕組みになっています。
           

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固定資産税の清算
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/06/13 19:10

Q.売却予定の不動産で先日清算金の話があり、その中で固定資産税の項目があったのですが

いただけるのでしょうか?


A.不動産の売買で必要な手続きの一つが固定資産税清算金の支払いです。
売買取引のあった不動産は1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれるので一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担し合うこととなります。


Q.でもそれは所有者が変わったタイミングで役所に届け出をすればいいんではないんですか?


A.固定資産税は課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても納税義務者が変更になることはありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。


Q.つまり所有権は買主に変わったとしても取引した年の納税義務者は売主のままということでしょうか?


A.そうですね。そのため売買契約時に所有権が変わる日で日割清算をして売主と買主それぞれ両方が該当期間の税負担をすると
いう取り交わしをすることが一般的です。


Q.一般的ということは別にしなくてもいいということなんでしょうか?


A.そうなんです。実はこの取り決めは法律上必須の手続きではありません。
そのため、ややこしくなりそうであれば固定資産税について取り決めは除外して単純に取引をする不動産の価格だけで金銭授受を行っても構いません。


Q.なるほど。


A.はい。ただやっておかなければ売主が損することになるので注意しましょう。


Q.確かにそうですよね、わかりました。
その他に気をつけなければいけない点はありますか?


A.そうですね、不動産売却時の固定資産税の分担を決める際にはいつを起算日するかが重要です。
起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向にあります。
ただし、どちらも確定的なものではなく関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算にするケースも見られます。
起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかはあらかじめ確認しておかなければなりません。


Q.他には何かありますか?


A.不動産売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。
これは固定資産税の清算金によって利益が出た場合も同様で申告しなければペナルティを科せられるため注意が必要です。


Q.確かにそれを覚えておかないと危険ですね。


A.そうですね。また先ほどお話した清算の取り決めは売主と買主の双方の合意で決めますが内容が複雑で決めることは難しいです。そのため不動産会社に負担額を計算してもらうのがおすすめです。


Q.わかりました、ありがとうございます。



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境界越境
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/06/02 13:36



Q.敷地の上を電線が通っている不動産を売却する際は特別な手続きが必要なのですか?

引き込むための線なのか、電力会社などの電気事業者が
管理している線なのかで変わってきます。またその線がどれぐらいの高さにあるかによっては土地の利用に
制限がある場合もあります。


Q.ご近所の方の線だった場合はどうでしょうか?


A.はい。敷地の上空については具体的に何メートルまでが所有権の範囲になるのか法律では決められていませんが、敷地内に他人の線が通っているということは将来的に例えば建て替えをする時に改善する約束を書面で行っていることが多いので、まずはその書面があるかを確認していただきたいです。もしない場合は不動産会社にご相談ください。


Q.電力会社の線の場合も書面があるのでしょうか?


A.ご近所さんの書面は覚書という書面に対し、電力会社などの送電線が通っている場合は、電線の敷地通過に関する契約書を締結している場合があります。


Q.契約書まで作成しているのですね。


A.以前は契約を締結していないままの状態が多かったんですが、最近では電気事業者が契約締結を求める動きを
増やしているようです。


Q.どのような内容の契約なのですか?


A.電線の設置を目的とする地役権等を設定する契約です。
電線を通すために上空を使うための確認内容や安全面からあまり高い建物を建てられないなどの土地の利用制限があると
記載されていることが多く、登記することでその不動産を売却した場合も次の所有者に引き継がれます。


Q.建物の高さにも制限がかかる場合があるんですね。契約書がない場合はどうすればいいですか?


A.その場合もまず不動産会社にご相談ください。
送電線の所有者が誰なのかを確認し、建築の制限やその他に問題がないかを確認します。
また電線が通っていることは過去の判例では瑕疵に該当するとなっており、現行の民法では契約不適合の問題になりますので
必ず売却の際には買主への説明が必要です。


Q.わかりました。その他に気をつけることはありますか?


A.よく聞かれることとしては高圧線の下にある建物で電磁波が健康上問題ないかということです。


Q.確かに電磁波のことは気になりますね。


A.電力会社の方に現地で調査をしていただくことも可能ですが、一般的には地上1.5メートルの高さで10マイクロテスラと
言われており世界的な健康に関するガイドラインの基準と比べても低い数値になっています。
またWHOからも電磁波と健康影響に関する証拠は因果関係とみなせるほど強くはないとしているようです。


Q.そうなんですね。
では、送電線が通っている場合は地役権設定登記の有無や契約書や覚書がないかを確認すること、もしなかった場合でも不動産会社に相談すれば確認や必要手続きのサポートをしていただけるということですね。


A.はい、そうですね。


Q.ありがとうございました。



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道路の種類
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/05/26 22:24


Q.相続予定の実家があるんですが親に家の前の道路は私道ではあるが相続した後にと言われていたのですが私道とは一体どういうものなんでしょうか?

られます。
公道とは国や地方自治体が管理している道路が公道です。一方、私道は個人などが所有管理している道路のことです。


Q.確かに私道は私の道という字ですしね。


A.はい。次に一般的に私道は個人が単独で所有しているか複数の個人が共同で所有しております。


Q.複数人で所有している場合もあるんですね。親が言っていた建て替えは問題ないのでしょうか?


A.公道でも私道でもその道路が建築基準法の道路であり、敷地が2m以上接していれば建物の建築許可は得られます。


Q.よかった。


A.ただ、法的には建築が問題なくできる敷地でも建築の工事を行うことができない場合があります。
私道は維持管理も個人の責任と負担で行えます。例えば複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化
のため補修や交換をする場合などは私道の所有者が共同して指導の掘削や復帰をします。


Q.確かに個人で所有しているのでそれは必要ですよね。


A.はい。そのため私道の持分を持っていない人がいざ建物を建て替えしたり、上下水道の引込みをしたりする
場合勝手に道路を掘ったり工事車両を通行させることはできません。


Q.その場合どのようにすればいいんでしょうか?


A.私道の持分を持っている所有者全員からの道路掘削承諾書や通行承諾書などもいわゆる許可が必要になります。


Q.なるほど。所有者の方々から許可をいただければいいんですね。


A.ただ私道の持分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば承諾書を得ることも可能ですが、
多額の承諾料を要求されることもあります。
また近隣との仲が良くないなどの理由で承諾が得られないケースもあります。
そうなるとせっかく建築の許可を得ることができても工事自体ができません。


Q.その場合建て替えができないということですよね。


A.そうですね。また建築ができない不動産では売りに出しても買う人がいないということになってしまいます。


Q.どうしたらいいんでしょうか?


A.はい。親御さんが元気な間に解決しておくことがベストですね。
私道で最も大きな問題は承諾許可が取れないということです。
親御さんの代では近隣との付き合いもあるため、このような問題があっても解決できる可能性が高くなりますが
子供同士の代になると近隣関係も逆になり、簡単に承諾してもらえないことが少なくありません。


Q.確かに親は近隣同士仲がいいけど、私は正直あまり付き合いがないです。


A.そうですよね。ですから相続予定の不動産問題は早めに把握し、解決方法を探る必要がありますが
親御さんが元気な間に解決できるように日頃から親子のコミュニケーションを持ち、問題を共有しておくことが大切です。


Q.先延ばしにしがちだけどきちんと話し合った方がいいですね。


A.そうですね。特に私道の問題は法律的に複雑で人間関係も絡んでくるため、お近くの不動産会社などの専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをお勧めします。


Q.わかりました。ありがとうございます。



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査定の種類
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/05/13 16:36

Q.よく聞く不動産鑑定と街の不動産会社の査定と同じように思っていましたが、実は違うようです。

ようですが違います。不動産鑑定とは土地や建物などの不動産の適正な地価、価格などを判断することです。この不動産鑑定評価は不動産の鑑定評価に関する法律にもとづいて不動産鑑定士だけが行えるものです。
不動産鑑定で評価されるのは地下公示や地価調査、相続税路線価評価、固定資産税評価などの公的なもの、そのほか民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。


Q.なるほど。不動産鑑定士が行うものですか?不動産鑑定士ってどんな資格なんですか?


A.はい。不動産の鑑定評価を行うことができるのは国家資格である不動産鑑定士試験のすべてに合格して国土交通大臣への登録を
受けた不動産鑑定士か不動産鑑定士試験の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士です。


Q.国家資格なんですね。どんな業務を行うのですか?


A.はい。不動産鑑定士の仕事には大きく分けて公的評価と民間評価があります。
公的評価とは国や都道府県、市町村などが土地の適正価格を公表するために行う地下公示や地価調査、相続税や固定資産税の課税のための評価です。民間評価とは民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。


Q.よくわかりました。不動産会社による査定はどうでしょうか?


A.はい。不動産査定は不動産会社などが算出する売却できそうな価格のことです。
不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。
そのため依頼先によって金額に多少の違いが出ることがあります。


Q.個人で不動産鑑定を依頼するのはどんな時がありますか?


A.個人が不動産鑑定を利用するのは一般的には不動産の売買や相続、贈与、財産分与などの場合が考えられます。



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境界の確定
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/04/21 17:06

Q.売却しようか検討している土地なんですが、境界標が見当たらないんです。

設置されていましたか?


Q.過去に測量を行ったと聞いたことはあるのですが、相続した土地で詳しくはわからないんです。


A.土の下に埋められていたり、側溝の蓋で見えていない場合などがあります。
立て込んでいる場所などではブロック塀の上など思いもよらない場所に設置されていて
なかなか見つけられないといったこともあります。


Q.わかりやすいものだと思ってそこまで見ていませんでした。


A.境界標を設置している場合でも建築工事や外構工事、道路工事などで境界標が飛んでしまっているというケースもあります。
これだと思ったものが本件と異なる境界標であるといったこともあります。


Q.探すのも大変なんですね。どうすれば良いのでしょうか?


A.ご売却をお考えでしたら、まずは不動産業者にご相談されると良いと思います。
土地や戸建ての取引に長けている不動産業者の担当者でしたら謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。


Q.仮に境界標がなかった場合はどうなりますか?


A.もともとなかった場合は設置、なくなっている場合は再設置となりますが、土地家屋調査士が資格をもって行うようになります。
その場合も不動産業者がご紹介してくれると思います。


Q.まずは相談してみます。ありがとうございました。



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建物の評価
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2025/04/14 17:43

Q.現在自宅の売却を考えているのですが建物の価値ってどれぐらいあるのでしょうか?


A.具体的には木造住宅の場合は22年で価値がゼロになるとされています。


異なるということですか?


A.そうですね。考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物の構造によって劣化の度合いは様々です。


Q.確かに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するわけないですもんね。


A.そうですね。そこで築年数から平等に価値を算出するために用いられるのが耐用年数による考え方です。
ちなみに鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年です。


Q.木造の22年と比べるとすごい差ですね。


A.そうですね。なので木造住宅の場合、売却の際に築22年以上経過していると耐用年数が残っていないため、
建物としての価値がなく土地のみの価値が残るのです。


Q.なるほど。私の家は築22年以上なので戸建てとして売却できないのでしょうか?


A.いいえ、耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるための数値のため
築年数が22年以上経っているからといって売れないということはありません。


Q.そうなんですね。では、築年数22年以上の家を売る場合どのような工夫が必要なのでしょうか?


A.人が住むうえで、構造などに問題が無ければ築22年以上の家も十分に売れる可能性を持っています。


Q.私も現在住んでいますしね。


A.その中で劣化や老朽化といったポイントは最低限の修繕を行い、とにかく安く住める住宅を買いたいという
層をターゲットに売却を検討してみましょう。


Q.そのようなお客様はいるのでしょうか?


A.実際に安く購入して自分でリフォームをして再利用したいと考えるお客様は少なくありません。
まずはお近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか?


Q.わかりました。ありがとうございます。



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