ホーム  >  愛知県一宮市の不動産売却はセンチュリー21いちにし不動産  >  不動産売却動画

「不動産売却動画」の記事一覧(89件)

既存不適格
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/07/08 19:55


既存不適格建築物と言われました。既存不適格とは何でしょうか?


A.はい、既存不適格です。


Q.なるほど、ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね。


A.いえ、いくつか気をつけなければいけないことがあります。例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。


Q.なぜですか?


A.はい、まず購入者のローン審査は通りづらいからです。
同じ規模、同じ用途での建て替えや建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため担保価値が低くなり購入希望者が購入額でのローン審査に通りづらい可能性があります。
買主は購入できないですよね。他にも売却が難しい理由ってありますか?
率の制限値がその後変更されたことにより購入者が建て替える際には既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい制限される場合があります。られてしまう可能性がありますね。
既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか?


A.いえ、きちんとお気をつけるべきポイントをおさえておけば既存不適格でも売却することは可能です。


Q.気をつけるポイントとは何でしょうか
きちんと買主に告げることです。
合わせてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得してもらう必要があります。
次に買い叩かれる可能性がある点です。活用に制限が生じるため周辺の相場価格での売却が難しい可能性があります。とはいえ、まずは周辺の相場価格を知った上で複数の不動産会社などに相談し信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。

区画整理地
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/07/01 19:21



と出来上がったものが多くなかには道幅が狭かったりいり組んでしまうこともあります。そうなると災害時の救急車が入れない等の支障をきたすケースがあります区画整理とは行政や区画整理組合などが主となって道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整理を行いこれに沿って宅地を再配置することで整備された新たな街並みをつくる事業と言います。
かかるのではないのでしょうか。
規模にもよりますが何十年とかかることも珍しくありません。
完了するまでは売却できないんですか。結論から言うと売却することが可能です。ただし事業は長い期間をかけて順番に進んでいくためどの時点で売却するのがいいか検討することが重要となっています。
ますか。

この土地を従前地と言いますまた場所が変わることもあります。
てしまいますよね。
公園を整理するための土地としてそれぞれ土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分、価値が低くなってしまいますが区画整理されたことで地価が上がったという風に考えられます。
や工事に施工誤差が生じた場合に土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。事業完了時に金銭の徴収と交付によって不清算金と呼びます。またこの次点ではこれから区画整理事業を行うため建築の際に知事の許可が必要で許可が得られるのは木造2階建てなどの容易に移転、撤去ができるものに限ります。場所が変わることもあります。購入される方は価値が変わらなくても制約を受けたり価値が変わることに不安を覚えるかもしれません。
区画整理事業は長期間にわたり徐々に進んでいきます。自身の土地部分を完了したが全体の事業が完了していないということが起こります。こういった場合完了した土地については仮換地となります。基本的に仮換地はそのまま換地となります。


Q.この次点はほぼ完了したのと同じですね。
使用収益開始以降でないと仮換地された土地に建築物を建てることができませんし所有権は依然として従前地にありますまたこの時点では清算金が確定していませんのでそれらを踏まえて売買金額を考慮するなどの必要注意が必要です
ですね。
れています。があります。事業が終わった後の売却でも注意が必要です。
でも売却は可能ということですね。どのタイミングが売却に有利か精算はどうするか、と様々あります。まずは不動産会社に相談したり調査してもらうのが良いかと思います。売却に力を入れている会社に依頼するのが良いかと思います。

危険負担
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/24 18:11



も影響があったりしますよね。

までに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
水害で建物が流されてしまったなどでしょうか。売主様買主様のどちらの責任ではなく取引の対象物が滅失、なくなってしまうということです。
か。
ましたがそれ以前のいわゆる旧民法では契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。
ばないんですか。
債権者主義といい買主様が目的物の引き渡しに関する危険負担をするということになっていました。不動産の売買契約書では天災地変等の売主、買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合については特約で民法とは異なるという取り決めを行っていました。
てしまったり修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数がかかるといった場合は解除することができるというような特約です。相手方へ通知し売主様が買主様へ受領済の金員を無利息で変換して解除という特約が一般的でした。
ですか。
で修復の上、買主様に引き渡すようにしていました。
か。
場合は買主様の支払債務は消滅しないものの代金の支払いを拒絶できるということになりました。
の運用と民法が近づいたという感じかと思います。あくまで天災地変など売主様に責任がない場合です。売主様には引渡しまで善管注意義務、善良なる管理者の注意義務があります。注意不足の場合は当然売主様の責任が発生します。問題なく取引し引渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。

山林売買
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/17 16:31

売れるのでしょうか?
ですが
動産は需要と供給によって価格が決まり
での不動産とは異なり山林は場所に
とき、でしょうか?
地元の不動産会社にしてください
をしていない場合も多いのでご注意ください。

そのほかに所有されている山林がどの種類なのかも把握された方が良いですね。
都市近郊林地、二つ目が農村林地、三つ目が林業
の相場が最も高くなっています。また三林の
引き継いだ山林ですが、実は一度も見たこと
ですが大丈夫でしょうか?

はい山林の売買は宅地と異なり測量することが困難な場合
のですね
ので、

あくまでも目安という位置付けで捉えて頂ければと思います
た。
方が良いですね
より山林を購入したいお客様の需要もあり
よる開発強化が必要な場合があったり
や届出が必要な場合です。

またその山林が市街化調整区域内であれば原則一般的な
確認いただいた方が良いかと思います

設備表
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/10 18:43


設備表をご記入下さいと言われました。これは何でしょうか?

について売主が知っている事柄を説明していただくようになっていますそのための重要な資料です。
なぜ設備表が重要なのでしょうか?


A.はい。高額の不動産売買契約では売買物件の状況が売買契約締結時にどのような状況であるのかまたどのような状況で買主に引渡しするのかを明確にしておく必要があります。その中で売主が買主に対して売買対象の設備を明らかにするものが設備表です。
設備表の欄の設備の有無について有りとした設備が引き渡しの対象となるためです。


Q.では仮に引き渡し後に一部設備が壊れていた場合ってどうなりますか?


A.はい、その場合は設備表で故障、不具合の有無の欄で確認をしていただくことになります。
設備表に故障不具合はなしと記載されていたにもかかわらず故障不具合があった場合には買主は売主に対して修復の請求をすることができます。


Q.わかりました、補修の範囲はありますか?


A.はい、あります。設備表には主要設備とその他の設備に分けられます。
主要設備には急騰関係、水まわり関係、空調関係と玄関関係の設備が含まれます。売主が請求することができる部分は主要設備です。


Q.そうなんですね。請求できる期限はありますか?


A.はいあります。引渡し完了後から7日以内に買主から通知を受けた故障不具合に限り修復義務を負います。


Q.7日以内ですか。では設備表に記載された使用設備のうち修復の対象になるのでしょうか?
主要設備のうち故障不具合の欄にありと記載したものは売主の修復義務は負いません。
どのタイミングで必要となりますか?


A.はい、それは不動産会社に売却を依頼するときにご記入いただいた方がいいですね。
ですねそれは何故なんですか
不具合を売り主に確認し購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分かれば購入希望者も前向きに検討していただけると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備票について説明をしていただきます。売却依頼時と売買契約締結時とで設備の状況が異なることもありえますので売買締結時改めてご記入いただいた設備表について売主から買主へ説明していただきます。説明することによって買主が設備に故障不具合があるかないかをまたその故障不具合の内容を知って購入した場合引き渡し後のトラブル防止にもつながります。
そのほか設備票について注意することはありますか?
設備表を説明したあとは売主は引渡し時までにその状況を保っていただく形になります。契約締結時の説明と引き渡しの設備の状況が異なってしまった場合には売主はその設備について修復の義務を負わなければならないからです。今まで通りに生活をしていただければ問題ないかと思います。
ございました。

買取保証
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/06/03 19:42


したいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。
何かいい方法はないでしょうか?


A.その場合、買取保証はいかがでしょうか?


Q.買取保証ですか、どういう制度なんですか?


A.買取保証とは一般的な仲介で一定期間売れなかった際にあらかじめ売主と不動産業者間で取り決めた額で不動産会社が買取をする売却方法のことです。
一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で、買取とは不動産会社が直接買主となる方法です。


Q.仕組みは何となく分かったんですが、結局どういうメリットがあるんですか?
ということです。つまり仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら万が一売れなかった時は買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
くれるのは良いですね。
他にはメリットはありますか?


A.売却期限と買取価格が予めわかるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。
買取保証をつければ不動産会社が提示する買取額が決まっているためその金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。
また資金計画が狂いにくいのでいつになったら売れるんだろうを希望価格を下回ったらどうしようといった心配をしなくても済みます。仮に仲介売買の期間で売れたのならためうれしい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。


Q確かに最初からスケジュールや買取金額が分かっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。ただ最終的に買い取りになった場合はかなり安くなりそうですね。


A.確かに不動産会社による買い取りとなるなら売却価格は売買仲介の相場よりも低くなってしまいます。
価値などによって異なりますが基本的には70%程度で下がると思います。
買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料はかかりません。


Q.どういうことですか?
が一般的に96万円に消費税かかるんですけれどもそれが買取保証によってかなりの額が節約できることになります。また買い取ってもらった引き渡した後の契約不適合責任を売り主は負わない取り決めをするケースが一般的です。このあたりは不動産会社に買い取ってもらったときのメリットでもあります。


Q.なるほど。買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。


A.そうですね。


Q.また買取保証では売り手と不動産会社は専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結びます。
上記媒介契約を結んでいる間は他のできません。そのため不動産会社はいくつかの選択肢を用意した上で慎重に選ばないといけません。

売却依頼
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/27 13:51

未登記建物
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/20 19:43


ます。
ただし買主様にとってデメリットやリスクがありますので売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。


Q.買主さんにデメリットやリスクがあるんですか?


A.一つとして、購入し取得したにも関わらず所有権を第三者に主張することができません。
不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し所有権移転登記も行います。ですが建物が未登記であれば移転登記を行うことができません。仮に二十売買なので取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して買主様は所有権を主張することができません。


Q.それはとんでもないリスクですね。


A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
次に住宅ローンなどの融資を利用しようとしても融資を受けることができません。
か?


A.それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
毎日返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが抵当権を設定する建物の登記がなければ抵当権設定はできません。


Q.売買は可能だけど実際そのまま購入してくれる買主様が少ないということですね?
買主様の名義に登記できるようにするにはどうすればよいですか?


A.誰が所有者なのかわかるようにする登記を保存登記と言いますが、保存登記をするためにはまず建物表題登記が必要となります。


Q.表題登記ですか?


A.はい。表題登記とは不動産を特定するため不動産登記の表題部になされる登記のことをいいます。
建物の場合には所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。
ちなみに不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得した者は取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっております。


Q.そんな法律があるんですね。表題登記の次は?


A.次は建物の所有権保存登記を行います。保存登記を行うことでその建物の所有者を明示することができます。
いきなり買主様の名義で保存登記をすることは法律上難しいため、売主様の名義にすることが一般的です。


Q.つまり、売主名義の建物にしておくということですね?


A.はい、そういうことです。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。


Q.誰に依頼するのでしょうか?


A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。


Q同じ登記でも分野が違うんですね。


A.建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。


Qどんな場合ですか?


A.別の家を建築したり増築した場合などです。


Q.なるほど。


A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。
あるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで買主様が未登記のまま引き渡しをされる場合もあります。


Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか?


A.まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。


Q.わかりました、ありがとうございます。

融資承認
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/13 10:48


決済に向けて準備を進めていこうと思っています。

お引っ越し準備などまだまだこれからやっ   ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか?


Q.事前審査ですか?これから住宅ローンの申し込みをされると聞いていましたが、事前審査については分からないです。


A.そうですか、住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないということではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込みの手続きについては売主様にも影響があることなので把握していただいた方が良いかと思います。


Q.具体的には何を注意しておけばいいでしょうか?


A.はい、契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローンの金額のほか融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。


Q.ありますね。


A.その内容を噛み砕いてお伝えすると融資承認取得期日に記載されている日までに記載されている銀行で記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込みをしていながらも否認された場合では契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。


Q.期日までに申し込みをしなかった場合はどうなるのでしょうか?


A.期日を過ぎて申込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。


Q.解除になってしまうとどうなるのですか?


A.白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
 白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が元の支払い主に戻ります。
 違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が重用することになります。
スケジュールも変わってきますよね。


A.そうなんです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めて頂ければと思います。
 そういうケースを極力防ぐために事前審査というものをやっていただくこともあります。
事前審査では買主様のお仕事や収入その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。
仮審査とも言ったりしますがそれで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めて進めているかを確認したほうがいいですね。


A.そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので大丈夫かと思います  が念のためにご注意をいただければと思います。


Q.わかりました。ありがとうございます。

抵当権抹消
カテゴリ:不動産売却動画  / 投稿日付:2024/05/08 15:58

まだ銀行からの借り入れが残っているんです。
か?

現在ローンを払っていながらでも売却はできます
支払っているローンはどのように返済していくのでしょうか?

からの抵当権が付いていますので借りたローンを返済して抵当権を抹消していく必要があります。所有している不動産を売却した資金で返済または手持ちの資金からの返済どちらでも構いません。

不動産を購入するときに銀行からは融資は受けたのですが。

ます。万が一借り入れをされた方がローンの返済ができない場合担保にした不動産を競売にかけ売却して債権を回収するためです。抵当権を設定した場合銀行などの抵当権者は他の無担保債権者に優先して債権の回収ができる、このような権利のことを抵当権と言います。


動産にも抵当権設定で銀行の名前が記載されていました。

の設定を求めますので。

Q.ではこの抵当権を外さないといけないですよね。
誰も前の所有者が借りた抵当権付きの物件は買わないですよね。ですから不動産を売却する際、次の購入者に引き渡しをする前に抵当権を抹消しなければならないのです。また新たに不動産を購入する方に対して銀行などの金融機関は前所有者の抵当権を外すことを条件に融資をしています。

ます。借入されている方が残債を一括返済し渡します。実質的には抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼,委任することが多いためあまり馴染みがないかもしれません。
お任せしたいと思いますが、抵当権を抹消をする時に必要な書類はありますか?
つ目は登記済証、または登記識別情報です。2つ目は登記原因証明情報です。3つ目は委任状です。4つ目は金融機関の資格証明書です。5つ目は抵当権抹消登記申請書です。最後に6つめは登記事項証明書、以上の6つになります。動産仲介の担当者がおられればご相談いただいたほうがよろしいですね。
でしょうか?

1万5000円から2万円が相場になります。


でしょうか?
ただ不動産売却に伴う抵当権の抹消については購入者の登記も絡んできますので安心安全そしてスピーディーな取引を行うためにもできる限りプロの司法書士に依頼することをお勧めします。
ました。

 1 2 3 4 5 >  Last ›

ページの上部へ