「不動産売却動画」の記事一覧（102件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/21 10:00
Q.市街化調整区域内の不動産を売却する場合、 ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
Q.市街化調整区域は市街化を抑制すべき区域という定義で原則として建物を建てることが出来ませんので、
売却が難しい場合が多くなります。
A.建物が建てられないのですか?私の実家は市街化調整区域内にあるんですが。
Q.そのようなケースもよくあり、行政から開発許可や建築確認におとって建築あるいは市街化区域と市街化調整区域の線引き前から建物を建て替えられたんだと思います。
A.既に建物が建っている場合でしたら売却はしやすくなります。
Q.そうなんですね。何か注意点はありますか?
A.はい、まずその建物が合法的に建築確認を取得している建物かどうかがポイントです。
しっかりと建築確認を取得している場合、新たな所有者が建て替えをする際も同じ規模で
同じ用途の建物であれば再建築することができます。
ただし、建築できる人が限定される場合もありますので注意が必要です。
例えば農家住宅はその地域で農業を営む人だけに認められたもので一般住宅として再建築はできません。
Q.もし建物がなくて土地だけの場合はどうなるんですか?
A.その場合ですと家を建てることを目的とした方へも売却のハードルは高くなります。
地域によっては家の敷地同士の間隔が50メートル以内に50個以上連続している場合、
建物の建築ができるというところもありますが、確認が必要です。
Q.その他に違いはありますか?
A.不動産を所有しているとかかってくる税金面が違います。
市街化区域では固定資産税と都市計画税がかかるのですが、原則として調整区域では都市計画税がかからず税金が安くなることをメリットとして売りに出せます。
Q.メリットもあるんですね。
A.そうですね。建物がある場合と土地だけの場合でも違いがありますし、その地域でどのようます。メリットの打ち出し方も変わってきます。
お気軽にご相談いただければと思います。
Q.はい、わかりました。ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/14 10:04
Q.相続登記が義務化されると聞いたんですが?
A.2021年4月、
A.所有者不明土地問題の解決を目的として義務化されることになりました。
Q.所有者不明土地問題ですか?
A.所有者が不明であったり、所有者が判明しているものの所在が分からなかったり連絡がつかない土地のことです。
不法登記なので近隣問題となったり復旧復興事業が進められない等の問題が起きています。
Q.どのような法律になるのですか?
A.不動産を取得した相続人に対し、その取得を知った日から3年以内に
所有権の移転登記申請をしなければならないと義務付けがされました。
Q.もしそれまでに登記申請をしなければどうなるのですか?
A.正当な理由がなくその申請を怠った時は10万円以下の過料が科せられます。
Q.もう施行されているのですか?
A.まだ施行はされておりません。2024年4月28日までには施行されると思います。
Q.では、施行されるまでの相続は登記義務はないのですか?
A.相続の発生が施行の前後に関わらず適用されます。
Q.施行前の相続でも登記義務があるんですね。
A.ですので現時点で相続人となっていて、名義変更登記が未了の方も法律が施行されたら相続登記が必要です。
未了のままですと10万円以下の過料が科せられる可能性があります。
Q.気をつけないといけませんね。
A.まずは不動産会社に相談し、司法書士事務所を紹介してもらうと良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/10/07 09:53
ありと記載されているものがあるのですがどのような内容なんですか?
Q.つまり、告知事項ありと記載されている場合は購入の判断に重要な影響を及ぼす何かがあると考えていいということですね。
A.はい、そうです。
Q.具体的にはどのようなケースがありますか?
A.対象となる不動産で亡くなった方がいる場合に記載されていることが多いですね。
Q.家の中で亡くなった人がいるかどうかは売主が言わなければわからないですよね?
A.確かにわからないことが多いです。
ただし、それを隠していた場合には民事上の責任を問われる可能性もありますし、査定価格にも大きく影響しますので査定
を依頼される際にお伝えいただきたいです。
Q.亡くなった理由が何であっても伝える必要があるんですか?
A.これまでは宅建業法で具体的なルールがなかったんですが、2021年10月8日に国土交通省から宅建業者が
告知すべき基準を定めた人の死の告知に関するガイドラインというものが発表されました。
その中では告知しなくてもいいケースとして売却する場合は2つのケースの記載があります。
一つ目は対象の不動産で発生した自然死や日常生活のなかでの不慮の死亡の場合、二つ目は対象不動産の隣接住戸や
マンションなどの集合住宅の普段使わない共用部分での死亡の場合です。
Q.では賃貸の場合は?
A.賃貸にだされる場合はこの2つに加えて死亡から3年が経過した場合も加わります。
Q.自然死であれば伝える必要はないんですね。
A.原則はそうなんですが、普段使わない共用部分での死亡の場合を含めて事件性や社会への影響が高い場合や
買主あるいは借主から質問があった場合はお伝えいただきたいです。
Q.亡くなった場合以外ではどのようなことが告知義務に該当するのでしょうか?
A.買う方の判断に影響があるかどうかが基準となり、具体的にはご近所にお墓やごみ集積場がある場合など、
いわゆる嫌悪施設がある場合です。この場合は物件資料等に告知事項ありと記載せず、近隣に墓地ありというように
直接的な表現で記載して販売活動が行われることもあります。
を買おうとする人の気持ちになってそのタイミングで不動産会社の方にお伝えした方がいいということですね。
A.そうですね。嫌悪施設については不動産会社の方でも確認することができますので、
段階で担当者にお伝えいただきたいですね。
Q.わかりました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/30 17:49
んですがこの場合の不動産売却はどうなりますか? ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
A.不動産売買などの法律行為を行うためには当事者の意思能力が必要となります。
不動産所有者に意思能力がない場合は不動産売買を行うことができません。
Q.もし不動産を売買してしまった場合はどうなるんですか?
A.意思能力のない方の契約は無効となります。
Q.では相続などで名義が変更になるまではその不動産の処分ができないんですか?
A.認知症であっても医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。
そうでない場合は成年後見制度を利用するということになります。
ただし成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。
Q.どういったことに注意が必要なんですか?
認知症などが原因で意思能力がないものに代わって家庭裁判所の選定した成年後見人が
法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判所への申し立てから選任までは数カ月が必要となります。
Q.結構時間がかかるんですね。
A.またご家族が後見人になるとは限りません。
されることがあります。
でもあるので自宅以外の資産が多く売却の必要がないこともあります。家庭裁判所が許可を出さないというケースもあります。
Q.必ず売却できるわけではないんですね。何からすればいいのでしょうか?
相談してみてください。
ますので事前にご本人と司法書士が面談し進むようなケースもあります。成年後見制度を利用する場合の相談もできます。いいと思います。
Q.相談は早いに越したことはないですね。
A.はい。抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない重要になってくるかと思います。
制度ですか?
A.本人に十分な判断能力があるうちにあらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。
Q.わかりました、ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/23 10:00
しまい現在賃貸で貸しているのですが、
この
A.はい、今回のような場合オーナーチェンジ物件として売却すること
Q.なるほど、オーナーチェンジ物件
ただ、売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法
すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。
Q.居住用として売却する場合と査定方法が違うんですね。他に気をつけておくポイントはありますか?
A.はい、居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。
というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営むものに限られてしまい、
物件のニーズが狭まってしまいます。
Q.一般的な居住用物件と比べると収益物件のニーズは少ないのかもしれませんね。
A.はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため売却価格によっては
売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。
もし入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが珍しいケースです。
内覧ができないということは原状回復費用がどのくらいかかるか不透明で検討者にとってもリスクがあるといえます。
Q.確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね。
あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか?
A.いえ、事後報告で問題ありません。
オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。
オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせておくのが一般的です。
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。
その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので
まずは不動産会社に相談して売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/16 10:07
Q.空き家になっている不動産を売却しようと
A.買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空き家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので売主様に片付けていただく必要があります。
Q.そうですよね。せっかく新居に引っ越しても前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと。
ときに片付けていただいた方が印象も良いです。
ご自身だけで片付けをされるのはかなりの負担になりますのでそういった片付けや撤去されている業者さんに依頼されることをおすすめします。
Q.自分たちだけでは無理だと思います。
不動産会社に買い取ってもらうということもできます。
Q.そのままの状態でもいいんですか?
を買い取り、リフォームしたり建て直して販売をするところもあります。
その工事をする際に合わせて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。
もちろん大切なものが残っていないのかは確認はして頂いた方がいいですね。
この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを売買契約書に定めておく必要があります。
Q.個人の方が買ってリフォームされるときに片付けていただくこともできるのでしょうか?
A.それも可能ではあるんですが、ものがたくさん残っている状態でご売却をされるとあまり印象が良くなく見えてしまいますので売却期間や金額に影響が出てしまいやすいです。
Q.なるほど。手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去したほうがいいということですね。
A.そうですね。それと空き家の場合は雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので
そちらもご注意をいただければと思います。
Q.そうですね。どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか?
査定金額をご確認いただきどうするのかをご判断頂ければと思います。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/09 18:10
l契約書にローン特約が記載されていました。 ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認がおりなかった場合、契約を白紙に戻すことができる特約です。
Q.そうなんですね、白紙解約とはどんなものですか?
A.契約をなかったことにすることです。ですから手付金の受理や残代金の一部について支払いがあった場合でも売主は買主に対して受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
Q.白紙解約になった場合、販売契約自体がなかったことになるのでしょうか?
A.はい、ローン特約には2種類あります。
一つ目は解除権条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。
二つ目は解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は他の金融機関にローンが組めるかどうかを相談しますのでローン特約というと解除権留保型が多いかと思います。
解除権留保型の場合、解除期日までであれば売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。
しかし解除期日が過ぎてしまうとローン注意してください。
あるのでしょうか?
A.頻度は多くないですが、たまにありますね。
Q.それはどんなケースが多いのでしょうか?
をされたり内容に不備があったりした場合にローンの借入金額の減額や不成立により白紙解約になったケースがありました。
Q.できれば成立した契約を成就させたいのですが売主は何かできることはありますか?
A.そうですね、売買契約締結前に買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。
しかし新型コロナウイルスの影響で審査にも影響が出る場合も想定されますので、もしローン減額や不成立になった場合では買主が他の金融機関でローンを組めるか探す時間が必要ですので売主に時間的余裕がある場合であれば少し待っていただくのもひとつの方法ですね。
Q.わかりました、ちなみにですが買主がローン特約による解除を主張していたが主張が認められない場合がありますか?
せる努力を怠ったためにローン不成立になったはあります。成立だった場合に認められるものです。
Q.そうなんですね。
A.確かに白紙解約になった場合売主側も引き渡しの準備をしますのでローン特約の利用には一定の制約が必要かも知れませんね。
Q.ローン特約のほかに手付解除もありますが、何か違うのでしょうか?
A.はい、手付解除では買主は手付金を放棄、する点が違います。また手付解除は不動産会社に支払う仲介違う点かと思います。
ました。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/02 10:13
A.売買契約を締結すると家が売れたと一安心さ
Q.そうなんですか、どういう場合に解約になってしまうんですか?
A.はい、まず解約には複数のケースがあるのですが契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、違約解除と言います。
売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で引渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失損傷が違約に関わる内容になります。その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。
Q.具体的に教えていただけますか?
の事情で不動産を売ることができなくなった場合や所有権の移転登記ができない場合です。買主様の場合ですと売買代金を用意することができなくなった場合などもあります。
Q.もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか?
A.はい、まずは催告といって違反した相手方に対して書面にて義務の履行を促し、それでも改善なされなければ違約解除となります。違約解除になりますと契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。
概ね売買代金の10%から20%の場合が多いと思います。
Q.解除することで何かほかにも損害が出た場合も損害賠償もできるんですか?
A.実害額が違約金を上回った場合でも逆に下回った場合でもその差額はお互いに請求することはできないのです。また、契約自体は成立しておりますので白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。
Q.違約解除はよくあることなのでしょうか?
A.いえ、あまり起こることはありません。そうならないために私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いています。
Q.そうですよね、特に注意しておくことはありますか?
A.売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。
銀行にご連絡いただく必要がありその後連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。
お住まい中でしたら引渡し日の前までに引っ越しを完了していただくための準備や残置物がないかの確認、あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。
Q.買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。
違約解除というのはよくないケースなのでそうならないためにしっかりとお手伝いさせていただきます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/08/26 10:19
Q.自宅を売却しようと思っていたら複数の
サイトですね。すでに自動車や引っ越しなどさまざまな業界で比較検討ができるサイズとしてありますがご覧になられたのは複数の不動産会社に一括で査定依頼をしていただけるサイトです。
まずは問い合わせをされたい会社にどの会社が参画されているのかを把握された方が良いですね。
Q.そうなんですね、サイトにはたくさんの会社が参画されているようなんですがどの会社を選べばよいでしょうか?
ますので一括査定の中でも査定会社を選べるサイトが良いかと思います。
まとめて複数の情報を送るとその分返信が大変になりますし。
良いのではないですか?
A.確かに多くの会社に査定の依頼をするのは問題ありませんが、その会社のことをよく知ってから問い合わせをした方が良いと思いませんか?
Q.よく知るとはどんなことでしょうか
A.はい、よく知るとはその会社のホームページをしっかり確認することです。病気にかかるときでも風邪をひいたら眼科には行かないですよね。不動産も全く同じでスタッフはどんな方がいるのか、社風は、など売主の大切な資産を預けますので失敗しない会社選びをするためにも会社をよく知っていただきたいと思います。
できるのは便利かと思うのですが安全安心な取引をしたいですね。
と思います。
A.その方が良いですね。
はありますか?
A.はい、査定金額を相場より高く出される会社は注意が必要ですね。
か?高く売りたいと思いますし。
た結果、あります。
ですか?
A.はい、不動産会社が媒介契約を取得し結局は長期にわたって売却活動をしなければならなくなるケースです。労力もかかり負担が大きくなります。して成約してしまった例もありますね。
Q.それは極力避けたいですね。
か?
強い会社を選ぶことです。
会社のホームページに売却専門サイトがますので一括査定をされる前必ずご確認ください。
見抜けると思います。
A.わかりました、ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/08/19 19:03
