検査済証
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/07/22 20:43
Q.検査済証のない建物は売却できないんですか。
A.そんなことはありません。検査済証のない建物でも売却は可能です。
Q.よかった。でも検査済証のない建物とはどういうものなんですか。
A.一つはそもそも完了検査を受けていないため検査済証が存在しない建物です。もう一つは完了検査を受け検査済証を発行された建物であるものの紛失などで現存していない場合です。
Q.検査を受けていない建物ってあるんですか。
A.はい、建築基準法第7条第１項に定められた完了検査を受けていないと基本的には建物を使用することができません。ただ以前はそれほど徹底されておらず完了検査の実施率は平成10年ごろで約38%それ以前は20%から一桁台とも言われています。
Q.そんなに低いんですか。
A.はい、ですので中古物件の流通市場では完了検査を受けていない建物はそれほど珍しいことではありません。
Q.検査を受けていないのはどうしてですか。
A.建築基準法に適合していなかったり完了検査の費用を節約していたりなどケースは様々です。特に都心部では表彰地での建築のため法定の建ぺい率や容積率を超過している建物が多くあります。
Q.もう一つのなくしてしまっている場合はどこで再発行してもらえるんですか。
A.残念ながら検査済証は再発行できないんです。
Q.再発行はできないんですか。
A.ただし各役所の建築指導課にて建築計画概要書や台帳記載事項など確認や証明書が発行できたりします。そこで完了検査を受けていることや検査済証の番号などが分かります。重要事項説明書ではこれらを記載する必要があるので不動産の担当者が調査しているかと思います。
Q.検査済証がないといっても様々なケースがあるんですね。
A.そもそも完了検査を受けているか検査済証があるかご存じないケースが多いかと思います。
Q.検査済証がないと売却の際に何か影響がありますか。
A.住宅ローンなどの融資を利用できないことがあり、増改築等ができないことがあるなど購入者にとってマイナスとなるケースがあります。
Q.住宅ローンが使えないんですか。
A.これは検査済証の有無というより違反建築物がどうかが影響します。購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが各金融機関によって審査基準は異なります。違反建築物はダメであったり違反の内容や程度に基準を設けている金融機関もあります。利用できる金融機関が限られると売却活動や売却価格に影響が出ることがあります。
Q.なるほど増改築もできないんですか。
A.建築当時に法適合していたかの確認が難しいためです。ただし指定確認検査機関にて建築基準法適合状況調査報告書を作成できる場合もあります。
Q.検査済証があればそれらは問題ないんですか。
A.検査を受けた当時は適合していると言えますがその後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や法改正なので既存不適格建築物になっているケースもあります。
Q.検査済証のありなしだけではないんですね。
A.そうですね。売却の際には検査済証の有無よりも現在の状況が重要となってきます。まずは売却に力を入れている不動産会社に相談してみると良いかと思います。
わかりました。ありがとうございます。
既存不適格
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/07/08 19:55
Q.私の家が既存不適格建築物と言われました。既存不適格とは何でしょうか?
A.はい、建築当時には適法だったものの法改正により基準に合わなくなってしまったものが既存不適格です。
Q.なるほど、ただ建築時は適法ということなので特に気にすることはないですね。
A.いえ、いくつか気をつけなければいけないことがあります。例えば売却は通常の住宅に比べて難しいと言われています。
Q.なぜですか?
A.はい、まず購入者のローン審査は通りづらいからです。
既存不適格建築物の場合、既存の建築物と同じ規模、同じ用途での建て替えや建築確認が必要な規模の修繕を行うことができないこともあるため担保価値が低くなり購入希望者が購入額でのローン審査に通りづらい可能性があります。
Q.確かにローン審査が通らないとそもそも買主は購入できないですよね。他にも売却が難しい理由ってありますか?
A.例えば新築当時に指定された建ぺい率容積率の制限値がその後変更されたことにより購入者が建て替える際には既存の建築物より建築可能な規模が小さくなってしまい制限される場合があります。活用範囲が狭まるため魅力が少ないと感じられてしまう可能性がありますね。
Q.確かに制限があるのは嫌ですね。既存不適格の場合は売却するのは難しいのでしょうか?
A.いえ、きちんとお気をつけるべきポイントをおさえておけば既存不適格でも売却することは可能です。
Q.気をつけるポイントとは何でしょうか
A.はい、まずは既存不適格建築物であることをきちんと買主に告げることです。
合わせてどのような制限を受ける可能性があるかについて納得してもらう必要があります。
次に買い叩かれる可能性がある点です。既存不適格建築物は活用に制限が生じるため周辺の相場価格での売却が難しい可能性があります。とはいえ、まずは周辺の相場価格を知った上で複数の不動産会社などに相談し信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。
区画整理地
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/07/01 19:21
Q.区画整理事業とはどういったものでしょうか。
A.町なるというものは長い時間をかけて自然と出来上がったものが多くなかには道幅が狭かったりいり組んでしまうこともあります。そうなると災害時の救急車が入れない等の支障をきたすケースがあります区画整理とは行政や区画整理組合などが主となって道路や公園等の公共施設が未整備な区域に整理を行いこれに沿って宅地を再配置することで整備された新たな街並みをつくる事業と言います。
Q.街並みを整備し直すなり時間かかるのではないのでしょうか。
A.計画内容や規模にもよりますが何十年とかかることも珍しくありません。
Q.では所有している土地が区画整理となると完了するまでは売却できないんですか。いえ、結論から言うと売却することが可能です。ただし事業は長い期間をかけて順番に進んでいくためどの時点で売却するのがいいか検討することが重要となっています。
Q.その時点について具体的に教えていただけますか。
A.はい、まずはもともとの土地の次点、この土地を従前地と言います一般的に事業により土地の面積は従前地より小さくなります。また場所が変わることもあります。
Q.小さくなるんですか。じゃあ価値も低くなってしまいますよね。
A.土地が小さくなるのは道路を拡幅したり公園を整理するための土地としてそれぞれ土地を少しずつ狭めるためです。同じ地価であれば小さくなった分、価値が低くなってしまいますが区画整理されたことで地価が上がったという風に考えられます。
Q.なるほど価値は変わらないんですね。
A.ただ、土地を割り当てる際や工事に施工誤差が生じた場合に土地の権利者間に不均衡が生じることがあります。このような場合事業完了時に金銭の徴収と交付によって不均衡を是正することとなっておりこれを清算金と呼びます。またこの次点ではこれから区画整理事業を行うため建築の際に知事の許可が必要で許可が得られるのは木造2階建てなどの容易に移転、撤去ができるものに限ります。また、場所が変わることもあります。購入される方は価値が変わらなくても制約を受けたり価値が変わることに不安を覚えるかもしれません。
Q.では次の次点はどうですか
A.次は仮換地という次点になります。区画整理事業は長期間にわたり徐々に進んでいきます。自身の土地部分を完了したが全体の事業が完了していないということが起こります。こういった場合完了した土地については仮換地となります。基本的に仮換地はそのまま換地となります。
Q.この次点はほぼ完了したのと同じですね。
A.ただ、使用収益開始以降でないと仮換地された土地に建築物を建てることができませんし所有権は依然として従前地にありますまたこの時点では清算金が確定していませんのでそれらを踏まえて売買金額を考慮するなどの必要注意が必要です
Q.じゃあ次は区画整理の事業が終わった時点ですね。
A.はい、そうなります。これ以降は何も気にする必要はないですよね。区画整理地は街づくりの計画に基づいて行われています。その中には建築できる建物を制限する場合があります。事業が終わった後の売却でも注意が必要です。
Q.気をつける点は多いもののどのタイミングでも売却は可能ということですね。はい、どのタイミングが売却に有利か精算はどうするか、登記は、と様々あります。まずは不動産会社に相談したり調査してもらうのが良いかと思います。売却に力を入れている会社に依頼するのが良いかと思います。
ありがとうございました。
危険負担
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/06/24 18:11
Q.最近は異常気象も多いですが不動産取引にも影響があったりしますよね。
A.はい、例えば売買契約を締結した後、引渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうなどのケースも考えられます。
Q.天災地変で滅失というと。
A.落雷で建物が壊れてしまった。水害で建物が流されてしまったなどでしょうか。売主様買主様のどちらの責任ではなく取引の対象物が滅失、なくなってしまうということです。
Q.そういった場合どのようになるのでしょうか。
A.2020年4月いっぴに民法が改正されましたがそれ以前のいわゆる旧民法では契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならないとなっていました。
Q.え、なくなってしまっているのに支払わなければないんですか。
A.はい、債権者主義といい買主様が目的物の引き渡しに関する危険負担をするということになっていました。ですが不動産の売買契約書では天災地変等の売主、買主どちらの責任でもない事由によって対象物が滅失や損傷してしまった場合については特約で民法とは異なるという取り決めを行っていました。
Q.どういった取り組みですか。
A.全部が滅失してしまったり修復が不能な場合や修復に過分な費用や日数がかかるといった場合は解除することができるというような特約です。相手方へ通知し売主様が買主様へ受領済の金員を無利息で変換して解除という特約が一般的でした。
Q.それほどでもない場合はどうだったんですか。
A.引渡し前の損傷については売主様で修復の上、買主様に引き渡すようにしていました。
Q.では改正された民法ではどうなんでしょうか。
A.引渡し前でなおかつ引き渡しが不能である場合は買主様の支払債務は消滅しないものの代金の支払いを拒絶できるということになりました。
Q.支払わなくてもいいんですね。
A.改正されたことによって実際の取引の場での運用と民法が近づいたという感じかと思います。あくまで天災地変など売主様に責任がない場合です。売主様には引渡しまで善管注意義務、善良なる管理者の注意義務があります。注意不足の場合は当然売主様の責任が発生します。問題なく取引し引渡しができるよう細心の注意を払うことが重要です。
わかりました。ありがとうございます。
山林売買
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/06/17 16:31
Q.親から相続した山林を売却したいのですが売れるのでしょうか?
友人から山林の売却は難しいと言われたのですが
A.はい確かに動産は需要と供給によって価格が決まり
ますし、市街地での不動産とは異なり山林は場所に
よって売却が難しいケースもあります。
そんなんですね。
Ｑ．もし売却したいと言ったとき、不動産会社に相談しても良いものなのでしょうか？
Ａ、はいただし問い合わせ先は必ず山林のある地元の不動産会社にしてください
また不動産会社によっては山林の取り扱いをしていない場合も多いのでご注意ください。
そのほかに所有されている山林がどの種類なのかも把握された方が良いですね。
Ｑ，山林に種類があるのですか？
Ａ．はいあります
山林は4種類ありまして一つ目が都市近郊林地、二つ目が農村林地、三つ目が林業
本業林地、四つ目が山村奥地林地です。
このうち市街地により近い都市近郊林地の相場が最も高くなっています。また三林の
樹木の品質などによって値段が変わります。
わかりました。
役所で調べてみたいと思います。
あと親から引き継いだ山林ですが、実は一度も見たこと
がないので正確な土地面積はわからないのですが大丈夫でしょうか？
はい山林の売買は宅地と異なり測量することが困難な場合
が多いので実測面積での精算を行わない
いわゆる公簿売買が一般的です。
ただトラブルを避けるためには測量する
ことや専門家を通して面積を確認することを
お勧めします。
まずは不動産会社にご相談いただいた方が
良いかと思います。
わかりました
公簿上の土地の広さは分かると思うのですが
価格はどのように調べたらよいでしょうか？
不動産会社の担当者にお尋ねいただくのが
良いと思いますが、事前で調べていただく
ことも可能です。
事前に調べることができるのですね
それにはどうしたらよいですか？
国土交通省が不動産価格情報検索という
サイトを公開しておりますので
所有されている山林の住所を検索して
いただければと思います。
ただ場所によっては取引事例がなかったり
山林の状況によっては検索された条件より
も低い金額での売却も十分に考えられますので、
あくまでも目安という位置付けで捉えて頂ければと思います
親から相続してみたもののどうすれば良い
か分からなかったので少し安心してきました。
まずは引き継いださんにをもう一度調べて
問い合わせしてみたいと思います。
はい。その方が良いですね
問い合わせをする際には情報が分かるように
手元に準備してから問い合わせをされると
よりスムーズにするかと思います。
コロナにより山林を購入したいお客様の需要もあり
ますので良いご縁が見つかると良いですね
Ｑ，その他注意しておくことはあるでしょうか？
はい。山林に特有な制限があります。
森林法による開発強化が必要な場合があったり
保安林であれば伐採に都道府県知事の許可や届出が必要な場合です。
またその山林が市街化調整区域内であれば原則一般的な
住居の建築はできません。
これらの制限の有無により売却の難易度の
売却価格などに影響があります。
これらの制限についても不動産会社にご確認いただいた方が良いかと思います
わかりましたありがとうございます
[音楽]
設備表
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/06/10 18:43
Q.棄却の戸建てを売却する時に営業から設備表をご記入下さいと言われました。これは何でしょうか？
A.はい、売買契約書には売主は買主に売買物件について売主が知っている事柄を説明していただくようになっていますそのための重要な資料です。
Q.そうなんですね、なぜ設備表が重要なのでしょうか?
A.はい。高額の不動産売買契約では売買物件の状況が売買契約締結時にどのような状況であるのかまたどのような状況で買主に引渡しするのかを明確にしておく必要があります。その中で売主が買主に対して売買対象の設備を明らかにするものが設備表です。
設備表の欄の設備の有無について有りとした設備が引き渡しの対象となるためです。
Q.では仮に引き渡し後に一部設備が壊れていた場合ってどうなりますか?
A.はい、その場合は設備表で故障、不具合の有無の欄で確認をしていただくことになります。
設備表に故障不具合はなしと記載されていたにもかかわらず故障不具合があった場合には買主は売主に対して修復の請求をすることができます。
Q.わかりました、補修の範囲はありますか?
A.はい、あります。設備表には主要設備とその他の設備に分けられます。
主要設備には急騰関係、水まわり関係、空調関係と玄関関係の設備が含まれます。売主が請求することができる部分は主要設備です。
Q.そうなんですね。請求できる期限はありますか?
A.はいあります。引渡し完了後から7日以内に買主から通知を受けた故障不具合に限り修復義務を負います。
Q.7日以内ですか。では設備表に記載された使用設備のうち補償や不具合があったものは全て修復の対象になるのでしょうか?
A.いえすべてではありません。主要設備のうち故障不具合の欄にありと記載したものは売主の修復義務は負いません。
Q.わかりましたでは設備表は売却する際のどのタイミングで必要となりますか?
A.はい、それは不動産会社に売却を依頼するときにご記入いただいた方がいいですね。
Q.そうなんですねそれは何故なんですか
A.できる限りで早い段階で設備の故障や不具合を売り主に確認し購入を検討されている方に知らせるためです。問題がないと分かれば購入希望者も前向きに検討していただけると思います。また、売買契約締結時に売主から買主へ設備票について説明をしていただきます。売却依頼時と売買契約締結時とで設備の状況が異なることもありえますので売買締結時改めてご記入いただいた設備表について売主から買主へ説明していただきます。説明することによって買主が設備に故障不具合があるかないかをまたその故障不具合の内容を知って購入した場合引き渡し後のトラブル防止にもつながります。
Q.確かにそうですね。そのほか設備票について注意することはありますか？
A.はいそうですね。売買契約締結時に設備表を説明したあとは売主は引渡し時までにその状況を保っていただく形になります。契約締結時の説明と引き渡しの設備の状況が異なってしまった場合には売主はその設備について修復の義務を負わなければならないからです。今まで通りに生活をしていただければ問題ないかと思います。
Q.なるほどよくわかりました。ありがとうございました。
買取保証
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/06/03 19:42
Q.住み替え先が決まってて早く売却をしたいんですが、業者買取は売却価格が安くなってしまうので嫌なんです。
何かいい方法はないでしょうか?
A.その場合、買取保証はいかがでしょうか?
Q.買取保証ですか、どういう制度なんですか?
A.買取保証とは一般的な仲介で一定期間売れなかった際にあらかじめ売主と不動産業者間で取り決めた額で不動産会社が買取をする売却方法のことです。
一般的な仲介とは不動産会社が買いたいというお客様を見つけて契約する方法で、買取とは不動産会社が直接買主となる方法です。
Q.仕組みは何となく分かったんですが、結局どういうメリットがあるんですか?
A.1番は仲介と買取のいいとこどりが出来るということです。つまり仲介の良い点である相場に近い価格で売却活動をしながら万が一売れなかった時は買取の良い点である不動産会社に買い取ってもらうという選択ができるのです。
Q.売れなければ最終不動産会社が買い取ってくれるのは良いですね。
他にはメリットはありますか?
A.売却期限と買取価格が予めわかるので予算計画を立てやすいというメリットがあります。
買取保証をつければ不動産会社が提示する買取額が決まっているためその金額を組み込んで明確な資金計画が立てられます。
また資金計画が狂いにくいのでいつになったら売れるんだろうを希望価格を下回ったらどうしようといった心配をしなくても済みます。仮に仲介売買の期間で売れたのなら不動産会社の買取額よりも確実に高くなるためうれしい誤算となるだけでマイナスになるわけではありません。
Q確かに最初からスケジュールや買取金額が分かっていれば住み替え先のスケジュールも立てやすいですね。ただ最終的に買い取りになった場合はかなり安くなりそうですね。
A.確かに不動産会社による買い取りとなるなら売却価格は売買仲介の相場よりも低くなってしまいます。
不動産の状態や性質価値などによって異なりますが基本的には70%程度で下がると思います。
買取保証によって不動産会社に買い取ってもらった場合は仲介手数料はかかりません。
Q.どういうことですか?
A.例えば不動産が3000万円で売れた場合仲介料が一般的に96万円に消費税かかるんですけれどもそれが買取保証によってかなりの額が節約できることになります。また買い取ってもらった引き渡した後の契約不適合責任を売り主は負わない取り決めをするケースが一般的です。このあたりは不動産会社に買い取ってもらったときのメリットでもあります。
Q.なるほど。買取の場合のメリットもあるんですね。あらかじめ買取になった場合に自分の手元にいくら入ってくるかなどきちんと把握しておかなければいけないですね。
A.そうですね。
Q.また買取保証では売り手と不動産会社は専属専任媒介契約もしくは専任媒介契約を結びます。
上記媒介契約を結んでいる間は他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することができません。そのため不動産会社はいくつかの選択肢を用意した上で慎重に選ばないといけません。
未登記建物
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/05/20 19:43
Q.未登記建物は売買できますか?
A.はい、売買できます。
ただし買主様にとってデメリットやリスクがありますので売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。
Q.買主さんにデメリットやリスクがあるんですか?
A.一つとして、購入し取得したにも関わらず所有権を第三者に主張することができません。
不動産取引では通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し所有権移転登記も行います。ですが建物が未登記であれば移転登記を行うことができません。仮に二十売買なので取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して買主様は所有権を主張することができません。
Q.それはとんでもないリスクですね。
A.そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。
次に住宅ローンなどの融資を利用しようとしても融資を受けることができません。
Q.融資が受けられないのはどうしてですか?
A.それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。
毎日返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。
ところが抵当権を設定する建物の登記がなければ抵当権設定はできません。
Q.売買は可能だけど実際そのまま購入してくれる買主様が少ないということですね?
買主様の名義に登記できるようにするにはどうすればよいですか?
A.誰が所有者なのかわかるようにする登記を保存登記と言いますが、保存登記をするためにはまず建物表題登記が必要となります。
Q.表題登記ですか?
A.はい。表題登記とは不動産を特定するため不動産登記の表題部になされる登記のことをいいます。
建物の場合には所在、家屋番号、種類、構造などの登記となります。
ちなみに不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得した者は取得日から1ヶ月以内に表題登記を申請しなければ10万円以下の過料となっております。
Q.そんな法律があるんですね。表題登記の次は?
A.次は建物の所有権保存登記を行います。保存登記を行うことでその建物の所有者を明示することができます。
いきなり買主様の名義で保存登記をすることは法律上難しいため、売主様の名義にすることが一般的です。
Q.つまり、売主名義の建物にしておくということですね?
A.はい、そういうことです。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。
Q.誰に依頼するのでしょうか?
A.表題登記は土地家屋調査士、保存登記は司法書士になります。
Q同じ登記でも分野が違うんですね。
A.建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。
Qどんな場合ですか?
A.別の家を建築したり増築した場合などです。
Q.なるほど。
A.原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。
ただし、買主様が住宅ローンを利用しないあるいは引き渡し後建物を解体撤去するなどで買主様が未登記のまま引き渡しをされる場合もあります。
Q.確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか?
A.まずは売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いかと思います。
土地家屋調査士や司法書士の紹介はもちろん、物件の特性や想定する購入希望者なども考えながらアドバイスがもらえるかもしれません。
Q.わかりました、ありがとうございます。
融資承認
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/05/13 10:48
Q.売買契約が済み、あとは引渡し、決済に向けて準備を進めていこうと思っています。
A.そうですね。お引っ越し準備などまだまだこれからやっていただくこともたくさんあるかと思います。
ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか?
Q.事前審査ですか?これから住宅ローンの申し込みをされると聞いていましたが、事前審査については分からないです。
A.そうですか、住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないということではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込みの手続きについては売主様にも影響があることなので把握していただいた方が良いかと思います。
Q.具体的には何を注意しておけばいいでしょうか?
A.はい、契約書や重要事項説明書に買主様が利用する予定の銀行やローンの金額のほか融資承認取得期日、融資利用の特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。
Q.ありますね。
A.その内容を噛み砕いてお伝えすると融資承認取得期日に記載されている日までに記載されている銀行で記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込みをしていながらも否認された場合では契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。
Q.期日までに申し込みをしなかった場合はどうなるのでしょうか?
A.期日を過ぎて申込みをして融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。
Q.解除になってしまうとどうなるのですか?
A.白紙解除、違約解除どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。
白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が元の支払い主に戻ります。
違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が重用することになります。
Q.そうすると引越の準備のスケジュールも変わってきますよね。
A.そうなんです。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めて頂ければと思います。
そういうケースを極力防ぐために事前審査というものをやっていただくこともあります。
Q.先ほどおっしゃっていたものですね。
A.はい、事前審査では買主様のお仕事や収入その他の借り入れ状況についてを中心に審査を行います。
仮審査とも言ったりしますがそれで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。
Q.なるほど。とにかく今回は融資承認取得期日までに手続きを進めて進めているかを確認したほうがいいですね。
A.そうですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので大丈夫かと思います が念のためにご注意をいただければと思います。
Q.わかりました。ありがとうございます。
