「2024年09月」の記事一覧（10件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/30 17:49
んですがこの場合の不動産売却はどうなりますか? ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
A.不動産売買などの法律行為を行うためには当事者の意思能力が必要となります。
不動産所有者に意思能力がない場合は不動産売買を行うことができません。
Q.もし不動産を売買してしまった場合はどうなるんですか?
A.意思能力のない方の契約は無効となります。
Q.では相続などで名義が変更になるまではその不動産の処分ができないんですか?
A.認知症であっても医師の診断の結果、判断能力があると診断されれば売却は可能という場合もあります。
そうでない場合は成年後見制度を利用するということになります。
ただし成年後見制度を利用する場合には注意が必要です。
Q.どういったことに注意が必要なんですか?
認知症などが原因で意思能力がないものに代わって家庭裁判所の選定した成年後見人が
法律行為を行うことができる制度です。
家庭裁判所への申し立てから選任までは数カ月が必要となります。
Q.結構時間がかかるんですね。
A.またご家族が後見人になるとは限りません。
されることがあります。
でもあるので自宅以外の資産が多く売却の必要がないこともあります。家庭裁判所が許可を出さないというケースもあります。
Q.必ず売却できるわけではないんですね。何からすればいいのでしょうか?
相談してみてください。
ますので事前にご本人と司法書士が面談し進むようなケースもあります。成年後見制度を利用する場合の相談もできます。いいと思います。
Q.相談は早いに越したことはないですね。
A.はい。抱える方が多く出てくるかと思います。
裁判所の売却許可などの必要のない重要になってくるかと思います。
制度ですか?
A.本人に十分な判断能力があるうちにあらかじめ本人自らが任意後見人を決めておく制度です。
Q.わかりました、ありがとうございます。
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カテゴリ：不動産雑学 / 投稿日付：2024/09/24 11:10
いますぐ誰かに伝えたくなる！
不動産雑学を紹介させていただきます！
今回は「住宅ローン減税」についてです。
正式には、「住宅借入金特別控除」と呼ばれており、「住宅ローン控除」とも呼ばれています。
この制度は知っておくとお得かもしれません。
では、そんな「住宅ローン減税」とは何かというと、、、
税金が安くなる制度です！
所得税の課税に当たって、住宅ローンの残高の一部を税額から控除する制度をいいます。
一定の要件に該当する住宅を居住の用に供した年以降13年間（一定の住宅については10年間）に渡って、当該住宅に係るローン残高の一部を各年分の所得税額から控除できます。
住宅借入金等特別控除制度ともいわれ、これにより住宅取得等のための借入金に係る負担が軽減されます。
今回は以上になります。
これからも皆さんに不動産雑学についてお伝えしますね！
「この言葉ってどういう意味？」とか「〇〇について詳しく知りたい」等希望がありましたら、お気軽にコメントください！
それでは、今日も皆さんにとっても素敵な日になりますように♪
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/23 10:00
しまい現在賃貸で貸しているのですが、
この
A.はい、今回のような場合オーナーチェンジ物件として売却すること
Q.なるほど、オーナーチェンジ物件
ただ、売却価格の査定方法が投資用不動産であるために居住用物件と異なり物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法
すなわち収益還元法を用いて査定が行われます。
Q.居住用として売却する場合と査定方法が違うんですね。他に気をつけておくポイントはありますか?
A.はい、居住用物件よりも査定価格が低い傾向にあります。
というのも一般的な居住用物件に比べて物件を売却するターゲットも投資家や大家業を営むものに限られてしまい、
物件のニーズが狭まってしまいます。
Q.一般的な居住用物件と比べると収益物件のニーズは少ないのかもしれませんね。
A.はい、またオーナーチェンジ物件は内覧ができないため売却価格によっては
売却が難しく時間がかかってしまうケースがあります。
もし入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題ありませんが珍しいケースです。
内覧ができないということは原状回復費用がどのくらいかかるか不透明で検討者にとってもリスクがあるといえます。
Q.確かに物件の室内を見ずに購入するのはリスクがありますね。
あとオーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者には事前に告知しないといけないですか?
A.いえ、事後報告で問題ありません。
オーナーチェンジをすることに借主や連帯保証人の承諾を得る必要はありません。
オーナーチェンジ物件の売却後に売主と買主の連名で知らせておくのが一般的です。
その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。
その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので
まずは不動産会社に相談して売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
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カテゴリ：不動産雑学 / 投稿日付：2024/09/17 12:06
いますぐ誰かに伝えたくなる！
不動産雑学を紹介させていただきます！
今回は「築年数」と「法定耐用年数」の違いについてです。
共に耳にはしたことがあるかと思います。
ただ、この言葉はそれぞれ意味や観点が異なっております。
違いは下記になります
築年数：建物が建てられたからの年数
法定耐用年数：資産価値を算定するための税務上の概念
築年数はイメージがしやすいですね。
「築3年」とか「築20年」とか建物が建てられてからの年数になります。
法定耐用年数はイメージがしにくいですね。
税務上の概念となっており、法定耐用年数が経過すると建物の税務上の資産価値がなくなってしまいます。
法定耐用年数は、構造別に変わっておリます。
気になる方は是非調べてみてください。
今回は以上になります。
これからも皆さんに不動産雑学についてお伝えしますね！
「この言葉ってどういう意味？」とか「〇〇について詳しく知りたい」等希望がありましたら、お気軽にコメントください！
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/16 10:07
Q.空き家になっている不動産を売却しようと
A.買主様が個人の場合、基本的には売主様のご負担で片付けていただく必要があります。
新しく住まわれる方がそのまま使うということはあまりありませんし、空き家の状態でしたら家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので売主様に片付けていただく必要があります。
Q.そうですよね。せっかく新居に引っ越しても前の所有者の方が使われていたものをそのまま使うのはちょっと。
ときに片付けていただいた方が印象も良いです。
ご自身だけで片付けをされるのはかなりの負担になりますのでそういった片付けや撤去されている業者さんに依頼されることをおすすめします。
Q.自分たちだけでは無理だと思います。
不動産会社に買い取ってもらうということもできます。
Q.そのままの状態でもいいんですか?
を買い取り、リフォームしたり建て直して販売をするところもあります。
その工事をする際に合わせて撤去することで費用を抑えて撤去することもできます。
もちろん大切なものが残っていないのかは確認はして頂いた方がいいですね。
この場合、残置物の所有権を放棄し、買主による処分を承諾することを売買契約書に定めておく必要があります。
Q.個人の方が買ってリフォームされるときに片付けていただくこともできるのでしょうか?
A.それも可能ではあるんですが、ものがたくさん残っている状態でご売却をされるとあまり印象が良くなく見えてしまいますので売却期間や金額に影響が出てしまいやすいです。
Q.なるほど。手間をかけずに売りたいなら不動産会社、高値で売りたいなら時間と労力をかけて撤去したほうがいいということですね。
A.そうですね。それと空き家の場合は雨漏り、シロアリの害などについての契約不適合責任のリスクもありますので
そちらもご注意をいただければと思います。
Q.そうですね。どれくらいで売れそうなのか査定していただいていいですか?
査定金額をご確認いただきどうするのかをご判断頂ければと思います。
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カテゴリ：不動産雑学 / 投稿日付：2024/09/10 11:11
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今回は「ホームインスペクション」についてです。
あまり耳馴染みのない言葉かもしれません。
ただ、この言葉は物件購入の際には知っておくと良いかと思います。
こちらは、物件購入時の不動産の物理的な状態を専門家がチェックすることを指しています。
購入者は修繕が必要な箇所や潜在的な問題を事前に把握することができ、
購入後のトラブルを避けることができます。
今回は以上になります。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/09 18:10
l契約書にローン特約が記載されていました。 ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ー・ 「不動産 高く売りたい」 センチュリー21いちにし不動産にお任せください！【年中無休】 住宅ローンアドバイザー、FP在籍のお店です。お金に関するご相談もご安心下さい。
ローンなどを組んで購入するケースが多いため、融資承認がおりなかった場合、契約を白紙に戻すことができる特約です。
Q.そうなんですね、白紙解約とはどんなものですか?
A.契約をなかったことにすることです。ですから手付金の受理や残代金の一部について支払いがあった場合でも売主は買主に対して受け取った手付金や代金を返還しなければなりません。
Q.白紙解約になった場合、販売契約自体がなかったことになるのでしょうか?
A.はい、ローン特約には2種類あります。
一つ目は解除権条件型です。買主がローン不成立の場合、自動的に契約が解除になる場合です。
二つ目は解除権留保型です。期限までにローンが不成立になった場合、契約を解除するかどうか買主が決定する場合です。
ローンが不成立になった場合、多くの買主は他の金融機関にローンが組めるかどうかを相談しますのでローン特約というと解除権留保型が多いかと思います。
解除権留保型の場合、解除期日までであれば売主に解除の意思表示をして契約を解除することができます。
しかし解除期日が過ぎてしまうとローン注意してください。
あるのでしょうか?
A.頻度は多くないですが、たまにありますね。
Q.それはどんなケースが多いのでしょうか?
をされたり内容に不備があったりした場合にローンの借入金額の減額や不成立により白紙解約になったケースがありました。
Q.できれば成立した契約を成就させたいのですが売主は何かできることはありますか?
A.そうですね、売買契約締結前に買主はローンの事前審査を受けますので、必ずしも融資の不成立が多いわけではありません。
しかし新型コロナウイルスの影響で審査にも影響が出る場合も想定されますので、もしローン減額や不成立になった場合では買主が他の金融機関でローンを組めるか探す時間が必要ですので売主に時間的余裕がある場合であれば少し待っていただくのもひとつの方法ですね。
Q.わかりました、ちなみにですが買主がローン特約による解除を主張していたが主張が認められない場合がありますか?
せる努力を怠ったためにローン不成立になったはあります。成立だった場合に認められるものです。
Q.そうなんですね。
A.確かに白紙解約になった場合売主側も引き渡しの準備をしますのでローン特約の利用には一定の制約が必要かも知れませんね。
Q.ローン特約のほかに手付解除もありますが、何か違うのでしょうか?
A.はい、手付解除では買主は手付金を放棄、する点が違います。また手付解除は不動産会社に支払う仲介違う点かと思います。
ました。
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カテゴリ：店舗情報 / 投稿日付：2024/09/04 23:38
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カテゴリ：不動産雑学 / 投稿日付：2024/09/03 10:00
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今回は「住宅ローン控除」についてです。
住宅取得対価の額についてご紹介ができたらと思います。
住宅ローン控除の控除額は、住宅ローンの年末残高を基に計算することになっていますが、「住宅の取得対価の額又は費用の額」（注）が住宅ローンの年末残高よりも少ないときは、その住宅の取得対価の額又は費用の額を基に計算します。
そのため、当初工事代金が住宅ローンの年末残高よりも少ない場合でも、追加工事代金など住宅の取得対価の額又は費用の額に含めることができる金額がないかどうか、確認しましょう。
（注）補助金等の金額を除きます。また、贈与税の住宅取得資金贈与の非課税特例の適用を受けた場合には、その適用を受けた住宅取得資金の額を控除します。
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カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2024/09/02 10:13
A.売買契約を締結すると家が売れたと一安心さ
Q.そうなんですか、どういう場合に解約になってしまうんですか?
A.はい、まず解約には複数のケースがあるのですが契約書の内容に反してしまい解約になることを契約違反による解除、違約解除と言います。
売主様の場合ですと、契約書に記載されている条文の中で引渡し、抵当権の抹消、所有権移転登記、売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失損傷が違約に関わる内容になります。その他にも契約不適合責任の不履行の場合にも違約となります。
Q.具体的に教えていただけますか?
の事情で不動産を売ることができなくなった場合や所有権の移転登記ができない場合です。買主様の場合ですと売買代金を用意することができなくなった場合などもあります。
Q.もし相手方に契約違反があった場合はどうなるのですか?
A.はい、まずは催告といって違反した相手方に対して書面にて義務の履行を促し、それでも改善なされなければ違約解除となります。違約解除になりますと契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。
概ね売買代金の10%から20%の場合が多いと思います。
Q.解除することで何かほかにも損害が出た場合も損害賠償もできるんですか?
A.実害額が違約金を上回った場合でも逆に下回った場合でもその差額はお互いに請求することはできないのです。また、契約自体は成立しておりますので白紙解約とは違い仲介手数料はいただくことになります。
Q.違約解除はよくあることなのでしょうか?
A.いえ、あまり起こることはありません。そうならないために私たちがサポートさせていただき、未然に防ぐように動いています。
Q.そうですよね、特に注意しておくことはありますか?
A.売主様の場合ですと、住宅ローンの残りがある場合はそれの完済手続きです。
銀行にご連絡いただく必要がありその後連絡があった後に司法書士が抵当権を抹消するための準備を進めます。
お住まい中でしたら引渡し日の前までに引っ越しを完了していただくための準備や残置物がないかの確認、あとは最後まで大切に使っていただきたいですね。
Q.買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですね。
違約解除というのはよくないケースなのでそうならないためにしっかりとお手伝いさせていただきます。
