「2023年11月」の記事一覧（5件）
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/30 16:46
Q.現在、日本の不動産会社ってどのくらいあるんでしょうか。
A.はい。おおよそ12万業者ありますね。
Q.12万。そんなにあるんですか。
実際どの会社に相談するか迷いそうですね。
A.そうですね。ですが不動産の相談をする際にいくつかチェックをしていただければ
ぴったりの会社が見つかると思いますよ。
Q.それはどんな会社ですか。
A.はい。一口に不動産会社と言ってもいくつもの業態があります。
売買、賃貸、管理、分譲などさまざまです。
不動産会社も専門分野がありますからすべてに対応できるわけではありません。
Q.そうなんですね。では売買の相談をしたい時にはどの会社に相談したらいいですか。
A.はい。そうですね。売買でも購入可か売却かにもよりますね。
Q.それでは売買で購入する場合にはどうでしょうか。
A.はい。その場合であれば購入希望エリアで物件を多く扱っている会社が良いですね。
またネットで物件掲載が1社しかない場合には売主から直接依頼をされていることも
考えられますので条件面で交渉しやすかったりします。
Q.では売却を依頼するときはどうでしょうか。
A.はい。
それでしたらその会社のホームページをチェックし、経営理念や社員紹介などしっかり
掲載されている会社はお客様対応をしっかりしている会社が多いですね。
Q.最近ではまとめて不動産会社へ依頼もできるサイトが増えていますがどうなんでしょうか。
A.はい。そうですね。簡単に依頼できるからこそ最低限依頼される会社のホームページを
確認する必要があるかと思います。
Q.他にチェックすることはありますか。
A.はい。最近では売却専用のホームページがある会社が増えています。
売却方法や実績など掲載されている場合もありますので役に立ちます。
また、そのような会社は売却に慣れていますので安心して相談することができると思います。
Q.不動産会社のホームページはしっかりチェックしたことがなかったので
次回は確認してみようと思います。
A.はい。その方が良いですね。
Q.わかりました。他にはありますか。
A.はい。仲介手数料無料をうたう会社は注意が必要です。
不動産という大きな買い物で手数料を無料にするのには相応の理由があります。
安易に契約をせずなぜ無料なのか担当者に聞いた方が良いですね。
Q.仲介手数料無料や半額ってよく見ますが、すべて疑った方が良いですか。
A.はい。売買の場合には引き渡し後も関係性は続いていきます。
すべてではないですが手数料無料では誠実に対応しない会社も多いので
気をつけていただきたいと思います。
Q.わかりました。ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/24 17:44
Q.実は離婚することになったのですが、家が妻との共有名義になっています。
売却をするにはどう進めればよろしいですか。
A.そうですか。離婚される場合ですと財産分与として婚姻中の財産は
夫婦それぞれで分け合うことになっております。
不動産も財産分与の対象となり2分の1ずつとなります。
購入当初の出資額に応じて持分を決められたかと思うんです。
例えばご主人様が2/3奥様が1/3のも自分を持たれていたとしても、
その持分とは関係なく2分の1ずつを分け合うことになるのが原則です。
Q.住宅ローンを支払っているのは私なのですが、それでも1/2になるのですか。
A.お気持ちは理解でいきますがそうなんです。
もし離婚成立後も持分を2分の1ずつにしていると将来売却しようと思った時に
相手方の承諾が必要であったり、万一相続が発生した場合には関係が複雑になってしまいます。
ですのでどちらかが相手に共有持分を譲るということが
一番スムーズに行ける方法だと思います。
Q.何か特別な手続きが必要なのですか。
A.住宅ローンが残っていない場合には、離婚協議書を作成して
財産分与に基づいて単独名義に登記を変更し、譲り受けた方は相手方に
代償金を払うことで公平に財産分与できるというので比較的簡単に行えます。
お二人共に住宅ローンが残っている場合には、持ち分を失う方の住宅ローンを完済しなくては
名義変更ができませんのでローンの借り換え、あるいはご実家などからお金を
出していただくと言う必要があります。
Q.私の場合、妻が連帯保証人になっているのですがどうすればよいでしょうか。
A.はい。連帯保証人や連帯債務者になっている場合には別のどなたかになっていただくか
あるいは物的担保と言って土地や建物を担保に出ることで連帯保証人を外してもらう
という方法があります。
Q.なかなか難しいかも知れませんね。
A.そうですね。一番お勧めの方法としては良いを売却することです。
売却価格が住宅ローン残額より高い場合には売却後に手元に残ったお金を
分け合うだけでよくなります。
売却価額が住宅ローンの残額より低い場合には現金で差額の補填をして住宅ローンを
完済する必要があります。
その他にも方法はありますがあまりオススメはできません。
まずはご自宅がいくらぐらいで売却できそうか査定のご依頼を
押して頂くのが良いかと思います。
Q.そうですねそれでは査定をお願いします。
A.はい。かしこまりました。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/18 11:28
Q.売却する上で専任媒介契約と一般媒介契約がありますがどちらがいいんでしょうか。
A.はい。まず最初にどちらの契約を選択したとしても最終的に不動産会社に
支払う仲介手数料は同じです。
しかし、家や土地を少しでも高くスムーズに売却するためにはどちらの媒介契約を
選ぶかで違いが出てきます。
それぞれの媒介契約の特徴を把握した上でお客様に合った媒介契約を選ばれたら
良いと思います。
Q.そうなんですね。
それぞれの特徴を教えてください。
A.はい。
まず一般媒介契約の最大の特徴は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができることです。
複数の会社の競争原理を利用することで一番条件の良い買い主を見つけてくれた会社と
最終的に取引を進めることができます。
また一般媒介は不動産業者が見ることも出来るサイト、レインズへの物件と
両方登録の義務がありません。
レインズに登録することは広く情報を流通させることで取引のチャンスも増えるのですが
中には物件を売りに出していることはあまり知られたくないという方もおります。
その場合はレンズへの登録義務のない一般媒介契約をおすすめします。
Q.複数社に依頼できるのはいいですね。
A.そうですね。ただ一般媒介契約の場合、不動産会社は活動報告義務がありません。
なので、売主は不動産会社がどのように販売活動をしているか把握することができません。
また、複数の会社と契約するということは不動産会社としては一生懸命営業しても
最終的に仲介手数料他社に持って行かれてしまう可能性があります。
そのため駅近物件や築浅物件などの人気物件以外は宣伝費や広告費をかけてもらえず
売却成功が難しい状態になりかねませんので注意が必要です。
Q.所有している物件の状況やエリアによっておすすめの媒介契約があるんですね。
次に専任媒介契約の特徴を教えてください。
A.はい。次に専任媒介契約の特徴は不動産会社1社とのみ契約を結ぶことです。
例えば 、a 社と専任 媒介契約を結んだ場合 a 社は自社にだけ任せてもらえたという責任から
物件売却のために一生懸命営業活動してくれます。
そのため買い手が早く見つかりやすく売却が成功しやすいのが専任媒介契約です。
不動産会社のやりとりも1社とのみ行えばいいので状況が把握しやすく一般媒介契約より
手間も少ないです。
特に空き家などの場合は、鍵などの取り扱いもあるので専任媒介契約がおすすめです。
Q.手間が少ないのはいいですね。ただ1社だけだとちゃんと販売活動をしてくれるか不安ですね。
A.ご安心ください。不動産会社は専任媒介契約を結んだその日から7営業日以内にレインズに
登録し、2週間に1回以上売主に対して販売状況を報告することが義務付けられているので
売り主は不動産会社の活動状況が把握しやすいです。
ただおっしゃられたように不動産会社1社の販売力だのみになりますので、不動産会社の
力量に左右されるリスクが高く不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。
Q.活動状況を把握できるのは安心ですね。
ただここまで聞いてもどちらがいいか迷っているんですが。
A.最後まで一般媒介契約か専任媒介契約か迷われる方が非常に多いです。
ただその場合は専任媒介をおすすめします。
というのも不動産が以上の本音としてはしっかり注力してサポートができ、
確実に売却したいという方に寄り添うことができる専任媒介契約がいいのです。
なので売却成功のポイントは、信頼できる不動産会社、そして信頼できる営業マンを
に出会うことです
Q.なるほど。ありがとうございます。
カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/10 17:53
Q.相続が生じた場合、必ず遺産は受け取らないといけないんでしょうか。
A.いえ、必ずしも受け取る必要ありません。
もしも受け取る遺産がプラスの財産よりもマイナスの財産が多い場合、
相続放棄と限定承認という方法があります。
Q.この2つの違いってなんですか。
A.はい。相続放棄は文字通り一切の相続を放棄することです。
放棄すると相続人でなかったことになり、その子や孫も代襲相続することが
できなくなります。これはマイナスの財産しかないことがはっきりしている場合に有効です。
一方、限定承認とはプラスの財産がマイナスの財産を上回ることが前提で
マイナスの財産を引き継ぐことです。
場合によってはマイナスの財産がプラスの財産を上回った場合、超過分を支払う
必要がないので負債がどのくらいあるか分からないときに有効です。
Q.では、相続財産が分からないときは限定相続をしたほうがよさそうですね。
A.そうなんですが、限定承認は相続人全員が合意し共同で行う必要がありますので
注意が必要です。
Q.相続放棄と限定承認のやり方や期限はありますか。
A.相続があることを知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所で続きをしなければなりません。
期限を過ぎてしまうと相当の理由がある特殊な場合以外は無条件で相続することになります。
Q.なるほどその他に何か気をつけることはありますか。
A.はい。相続放棄も限定承認も相続開始の被相続人が死亡した日から3ヶ月以内に行って
ください。カテゴリ：不動産売却動画 / 投稿日付：2023/11/04 14:36
Q.相続が発生した時にどういった手続きが必要になりますか。
A.はい。お亡くなりになった方が名義になっている土地や建物といった不動産の名義を
相続された方へ変更する手続きとして相続登記が必要となります。
Q.では、相続登記はどのように行えばよろしいのでしょうか。
A.はい。まずは相続する不動産についての調査が必要となります。
法務局で相続する不動産の登記事項証明書を取得します。
土地には地番、建物には家屋番号があります。
住所と異なり複数になっていることもあります。
法務局で住所から確認したり、権利証や固定資産税納税通知書などから
確認することができます。
Q.その次はどうしたらいいですか。
A.次に相続人の調査になります。
遺言者などがない場合は法定相続人全員での手続きとなり、
まず法定相続人が誰であるかを確定させるためにも被相続人の出生から死亡までの
戸籍謄本が必要となります。
本籍地が変わっていたり、結婚離婚をしていたりすると戸籍等、改製原戸籍、除籍謄本など
複数の役所での取得をしなければなりません。
遠方の場合は郵送も可能ですが手間や日数がかかります。
Q.難しそうですね。
A.相続登記に必要な書類であることを申請時に伝えると良いかと思います。
そして相続人の住民票、戸籍謄本、印鑑証明も必要です。
Q.じゃあ、役所からの書類がそろえば完了ですか。
A.いいえ、遺産分割協議書の作成が必要となります。
遺産分割協議書とは相続財産を相続人全員でどのように分割するかを決定し
文章にしたものです。
協議書には相続人全員が実印を押印することになります。
ちなみにどのように相続するかは相続人の自由です。
他には相続登記を申請する申請書を作成し法務局へ提出、申請となります。
Q.かなり大変そうですね。全部自分でやらないといけないのですか。
A.ご自身で行うことも可能ですが、書類の作成やすべての書類が揃ったかを
確認することは大変です。
司法書士は国家資格を持った登記に関する専門家ですので依頼をされるのが良いかと思います。
不動産会社には通常提携先の司法書士事務所がありますので、一度相談してみてください。
Q.プロにまかせるのが安心ですね。でも費用はどれくらいかかるんですか。
A.役所で取得する書類はどれも1通数百円程度です。
次に登記にかかる登録免許税ですが相続が原因の場合は固定資産税評価額の1000分の4、
0.4%です。
司法書士に依頼する場合には報酬が必要です。
相続人の人数や不動産の数、協議の内容、司法書士によって異なりますが、
6万円から10万円くらいが一般的な相場ではないでしょうか。
Q.物件の評価によっても変わるんですね。結構、費用がかかりそうですね。
相続登記って必ずしないとダメなんですか。
A.現在のところは不動産登記は義務ではなく任意です。ですので、
相続登記も義務ではなく任意です。
申請の期限はありませんし、想像登記をしなくても罰則はありません。
例えば今回亡くなった父の名義だと思っていた土地がかなり昔になくなっている祖父の
名義のままであったといったケースもあったりします。
Q.じゃあしなくてもいいですね。
A.ここで詳細は省きますが民法第177条である第三者への対抗要件として登記が必要となります。
不動産を処分したり抵当権など担保を設定する際にも相続登記が完了していないと行うことが
できません。
また、相続が発生する度に相続人が多くなり、中には行方不明で連絡が取れない方や
認知症で後見制度を利用しなければならない方が出てくることもありえます。
いざという時に身動きがとれないという時代になりかねません。
司法書士はまさに専門家でもあるので、少し費用がかかっても相談、
依頼し相続登記をすることをお勧めいたします。
Q.なるほどよくわかりました。
A.なお、2024年をめどに相続を知った日から3年以内に不動産相続登記をするよう
義務付ける法案が可決されました。
今後は手続きが変更となり、過料などを重ねることになるかと思います。
Q.ますます司法書士に相談する方が良さそうですね。
ありがとうございました。
