IT重説
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/29 18:31
Q.最近、売買契約の締結に先立って行う重要事項説明がオンラインでも出来ると聞いたのですが
これはどのような仕組みなのでしょうか?
A.はい、それはIT重説と言われるものですね。
Q.IT重説ですか、なんだか難しそうですが従来の重要事項説明とどう違うんですか?
A.はい、従来は宅建士の有資格者が対面で買主、借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。
それが対面ではなく ITつまりテレビ電話等の端末でも可能にしたものがIT重説です。
Q.そうなんですね、今の時期対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。
A.そうですね、時間や場所に縛られることなく説明を受けられることはお客様にとってもメリットがありますよね。
Q.重要事項説明をオンラインで説明を受ける際にはどうすればいいですか?
A.まずは売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要になります。
Q.ネット環境ですか、最近ではスマートフォンを多く使っていますがこちらで大丈夫ですか?
A.はい、大丈夫です。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。
必ず音声付きの動画で行っていただく必要があります。ですので、通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。
できればパソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすいですね。
また双方向でやり取りをするためにスマートフォンで行う際にはwi-fiなどに常時接続した上で行うといいです。
Q.確かに途中で画像が止まってしまうこともありますよね。
A.そうですね、大事な話ですので途中で固まってしまっては困りますよね。
Q.なんとなくIT重説がわかってきましたが、動画で説明を受ける以外に書類などはどうするんですか?
A.事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して書類を確認いただきながら説明を行っていきます。
もちろんご理解ご納得いただいた上で署名捺印をしていただきます。
Q.なるほど、それなら安心ですね。
源泉徴収
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/22 18:35
Q.買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか?
A.本当です。
Q.その義務はどういう時に発生するのですか?
A.日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。
Q.非居住者ってその物件に住んでいないということですか?
A.いいえ、ここで言う非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。
Q.じゃあ外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね?
A.日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、
外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住指定がない方も非居住者に該当します。
また、海外転勤予定者の場合1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。
Q.では売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね?
A.はい、そうなんです。
Q.売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか?
A.不動産の売買価格から1億円以上の場合は必要となります。
Q.不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか?
A.いいえ、他人に貸す目的で購入したり居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。
Q.それでは本人が居住の目的で購入しかつ1億円以下であれば不要なんですね?
A.はい、その場合は不要です。
本人だけでなく親族の居住目的で購入しその価格が1億円以下であった場合も不要です。
親族とは配偶者、6親等内の血族、3親等内の姻族を言います。
Q.源泉徴収が必要な場合いくら徴収すればよいのですか?
A.不動産売買価格の10.21%となります。
Q.売買価格とは別に10.21%相当額を売主から徴収するのですか?
A.いいえ、買主様は売買価格の89.79%売主様に支払い、残りの10.21%は翌月の10日までに税務署に納付することになります。
Q.売主は何もしなくて良いのですか?
A.いいえ、売主様は確定申告が必要です。
確定申告することにより源泉徴収された金額が清算されたことになります。
Q.なるほど、よくわかりました。
A.非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には必ず税務署や税理士にご相談ください。
Q.ありがとうございます。
境界明示
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/15 17:06
Q.不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか？
A.はい.。不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。
Q.境界って何ですか？
A.法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。
Q.どうして境界に関するトラブルが起こるんですか？
A.多くの場合正しい位置に境界標が設置されてないことが原因です。
Q.境界標がなかったり間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね？
A.境界に関するトラブルを防止するために一般的な売買契約書には売主は買主に対し現地にて境界標を支持して本土地の境界を明示します。尚、境界標がないとき、売主はその責任と負担において新たに境界標を設置して教会を明示しますといった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます
Ｑ．それなら安心ですね。境界標はどうやって設置するんですか？
A.土地家屋調査士に依頼して設置します。
Ｑ.土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるんですか？
Ａ.隣接土地の所有者から立ち合いも必要になりますので、全員の合意によって境界が確定します。
境界確定したら筆界確認という書類に署名、押印して双方が同じ内容のものを一通ずつ処理します。
Ｑ.同意が得られない場合はどうなるんですか？
Ａ.最終的には裁判で解決することになるのですが、筆界特定制度を活用することによって裁判をしなくても、早期トラブル解決することができます。
Ｑ.なるほどよくわかりました。ありがとうございました。
売却時期
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/13 14:28
Q.不動産が売りやすい時期ってあるんですか?
A.そうですね一般的には2月前後あと9月前後に需要が高まると言われています。
Q.なぜその時期に需要が高まるんですか?
A.その時期は転勤や入学などで人が動く時期だからです。
Q.ではその時期に売り出すと高く売れるんですね?
A.家不動産価格は需要と供給のバランスに大きく影響を受けますので必ずしもその時期に
売り出せば高く売れるというわけではありません。
Q.でもその時期の需要は変わるんですよね?
A.確かに重要は高まりますがその時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多い
ので供給も高まります。
需要と供給が高まれば不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期
なので確実に売りたいとか早く売りたいという方にはその時期に合わせて売却すること
は意味のあることだと思います。
Q.では高く売るにはどうしたらいいんですか?
A.不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので
同じエリア内にライバルになりそうな物件があるのかないのかあるのであればいくらで
売りに出されているのかというマーケティングも重要になってきます。
Q.他にポイントはありますか?
A.営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。
どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。
Q.売主様側でできる対策はありますか?
A.はい
物件の第一印象を良くすることは重要なポイントです
土地であれば草を刈ったり建物であれば不要なものをできるだけ少なくしきれいに掃除
したりすることも重要です。
Q.リフォームはした方が良いですか?
A.リフォームに関しては難しいところですね
築年数にもよりますが、初めから全面リフォームをしたいと考えて購入される買主様も
いらっしゃいます。
そういうケースの場合せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても飼い主様の好み
に合わなければ無駄な費用になってしまいます。
リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。
不動産売却には時期だけでなく他にも重要なポイントがたくさんあるんですね。
そうですねありがとうございます。
[音楽]
持分売買
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/04/13 14:06
Q.急に資金が必要になったので兄と共有名義の不動産を売却したいのですが
兄が承諾してくれず困っています。何か解決する方法はないでしょうか?
Ａ．はいそれはお困りでしょうね。基本的にはお兄様にご理解いただき同意のもとで2両売却
していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄さまの同意が得られない場合
は持分売買という方法があります。
Ｑ．自分の持ち分だけ売買できるんですか?
Ａ．はい法的には可能です。
それでも兄は承諾してくれないと思うんですが。
持分売買の場合お兄様の承諾が必要ありません。
Ｑ．勝手に持ち分を売却できるんですか
Ａ．はいそうです
Ｑ．そんな持ち分だけ購入してくれる人っているんですか
Ａ．購入者にとってはリスクのある取引ですので一般の方に買っていただくのは難しいです
が、持分売買は積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので不可能ではありません。
Ｑ．デメリット分かりますか
Ａ．やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので2両売却するよりは3割前後低い価格で
の契約になります。
多少安くても現金ができるならありがたい話です。
Ｑ．持ち分を購入した人はその後どうされるのですか
Ａ．基本的には他の共有者の持分売って頂くかこちらの持分購入していただくかという交渉
して共有状態の解消を目指します。
なるほど
その交渉が長引いたり共有状況の解消ができない場合は購入者
リスクということなんですね。
はいそうです
わかりましたありがとうございました
[音楽]
取得費不明
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/03/12 12:37
Q.動産って売却した時に税金がかかるんですよね？
A.居住用の不動産を売却した際など様々な特例はありますが、来客つまり譲渡したことで利益が発生した場合は基本的に不動産
譲渡所得税が課税されます。
Q.利益が出たかどうかはどうやって計算するんですか？
A.売却した額からその不動産を取得した際の取得費用と売却の際の譲渡費用を差し引いて計算します。
Q.売却は最近のことなのですぐわかると思うのですが、取得って場合によってはかなり昔ですよね？
A.確かに長らく住まれたマイホームや親族から相続された場合などは何十年も前ということはよくあります。
Q.そんなに前の書類が残ってないケースもありますよね、取得費が分からないっていうことは起きませんか？
A.不動産売却をされる方ですでに契約書を紛失されていたり書類を相続時に処分されていることも結構ありますね。
引越しの際に行方不明になることもあります。
Q.それだと計算できないですよねどうするんですか？
A.取得費が不明な場合はその不動産を譲渡したことで得た金額の5%相当額を概算取得費として計算します。
例えば1000万円で譲渡したのであれば50万円。2000万円で譲渡したのであれば100万円が取得費となります。
Q.ちゃんと想定されているんですねでも5%ってかなり低くないですか？
A.そうですね。例えばいわゆるバブルといわれるような時代は現在の相場よりも高い場合が多いですね。
Q.そうなると本当は売却で利益が出ていないのに利益が出ていることになるんですか？
A.そういうこともあり得ますのでまずはよく探すこと。それらしい書類があれば不動産の担当者に見てもらうことをお勧めします。
古い書類や専門的な書類で分かりづらいこともありますし、提携の司法書士に確認してもらうことなどができるかと思います。
Q.それでもない場合は諦めるしかないですか？
A.登記簿謄本に設定されている抵当権の設定金額や市街地価格指数を用いる方法などもあるのです。
Q.方法はあるんですね？
A.全てに適用できるとは限りませんし、最終は税務署の判断となります。
これらの経験がある税理士に相談できれば多角的にアドバイスがもらえることもあるかと思います。
不動産の税金にたけた税理士と提携している不動産業者も多いかと思いますので、まずは相談してみるのが良いかと思います。
Q.なるほどまずは相談ですね。
A.はい。建物の減価償却などの計算など、単純に差し引きだけではないですし。
Q.分かりました。ありがとうございます。
不動産売却の疑問
カテゴリ：不動産売却動画
/ 投稿日付：2024/02/26 10:51
Q.不動産の売却を考えているのですが他の方からはどのような質問を受けることが多い
ですか？
A.そうですねご売却の理由や経緯によっても異なるんですが一般的にはどれぐらいの期間
で売却できるのか。
売却にかかる費用はどれぐらいなのか今売り時なのか住みながら
売ることができるのかなどがあります。
Q.なるほど確かにどれも気になることばかりですね
ちなみに今は売り時なんでしょうか？
A.今は売り時と言えます。
コロナ過においても不動産売買は積極的に行われ当社のグループでも例年以上に多くのお
客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。
Q.そうなんですか自粛続きの中でも不動産売買をする人は多かったんですね。
A.はい。オンラインでご相談をさせていただいたり
実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせて頂くなど
従来とは少しやり方を変えながらお手伝いをさせていただきました。
Q.そうすると売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか？
A.そうですね地域によっても差があるのですが概ね3カ月から半年が一つの目安と思い
ます。
また、相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動し
ます。
Q.3カ月よりも早く売れるということは安く売却してしまったということですか？
A.確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですがそういうことではないんです。購入
する不動産を探している方はそれぞれ家探しをスタートする時期は異なります。
探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産がみつかったとしても逆に
売主様としては売却スタートしてまだ間もないということもあります。
不動産に限らず新着情報というものは注目を集めやすく
売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいんです。
よく不動産は声ものと言われますがまさにその通りだと思います。
Q.なるほどそういうことをあらかじめ知っておくのと知らないのとでは気持ちの部分で
全然違いますね。
A.そうですねそういう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させて
いただくことは勿論のことをお客様に知っておいて頂きたいことや注意点など一歩先に
ご説明させていただける不動産会社を選んでいただく事をお勧めします。
Q.確かにそうですね不動産の売買はそう何度もすることではないので予め教えて
いただけると助かりますね。
A.おっしゃる通りで不動産売買において何がわからないかが分からない
このまま売買を進めるのではなくご理解いただきたいことなどをしっかりと説明し
ながらお手伝いできる。不動産会社を選んでいただく事が大切です。
今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問が出て
くるかと思いますのでお気軽にご質問ご相談いただければなと思います。
Q.なるほどありがとうございます
